W drugim i trzecim kwartale ubiegłego roku aż 34% sprzedaży mieszkań dotyczyło zakupów inwestycyjnych. W ostatnich trzech miesiącach 2018 roku odsetek ten spadł jednak do poziomu 16%. Jako główny powód wskazywany jest wzrost cen mieszkań. Na bazie tych danych warto zastanowić się nad tematem zwrotu z inwestycji. Czym różni się wskaźnik ROI od ROE? O tym w poniższym wpisie.
Osoby posiadające nadwyżki finansowe chętnie inwestują w nieruchomości na wynajem, bo mogą w ten sposób osiągnąć więcej niż lokując oszczędności np. na lokacie bankowej. Wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym sam w sobie nie przesądza jeszcze o zmniejszeniu atrakcyjności tej formy inwestowania. Można się bowiem spodziewać, że efektem podwyżek będzie również wzrost czynszów płaconych przez finalnych klientów. Warto zatem dokładnie policzyć jaki można uzyskać zwrot z inwestycji i czy warto się w nią angażować.
Zwrot z inwestycji czyli ROI
Podstawowym wskaźnikiem określającym poziom opłacalności inwestycji jest ROI (ang. Return on Investment). Mówi on nam w ujęciu procentowym ile powinniśmy zarobić w zakładanym czasie (np. miesiąca czy roku) w relacji do kwoty pieniędzy przeznaczonych na inwestycję. Możemy to wyrazić wzorem:
ROI = roczny przychód z najmu / zainwestowane pieniądze * 100%
Jako przychód z najmu uwzględniamy oczywiście wpływy netto po odliczeniu wszelkich kosztów związanych np. opłatami za media (jeśli są po naszej stronie) czy ubezpieczeniem. Z kolei w ramach pozycji zainwestowanych pieniędzy musimy dodać zarówno kwotę zapłaconą za nieruchomość oraz wszystkie pozostałe poniesione koszty. Mogą one być związane m.in. z koniecznym remontem lokalu, zakupem wyposażenia czy poniesionymi opłatami administracyjnymi np. dla notariusza.
Zwrot z kapitału czyli ROE
Drugim wskaźnikiem mówiącym o rentowności przedsięwzięcia jest ROE (ang. Return on Equity). W odróżnieniu od poprzedniego wskaźnika określa on możliwy do osiągnięcia zwrot z zainwestowanego kapitału. Różnica powstaje w momencie kiedy przy finansowaniu przedsięwzięcia korzystamy z kapitału obcego. Wówczas wysokość płaconych odsetek stanowi dla nas dodatkowy koszt, który pomniejsza osiągane przychody. W mianowniku wzoru wstawiamy natomiast tylko kwotę zainwestowanego kapitału z pominięciem wartości zaciągniętego kredytu. Przedstawia się to następująco:
ROE = roczny przychód z najmu / zainwestowany kapitał * 100%
W efekcie poziom rentowności inwestycji (z wykorzystaniem kredytu) w ujęciu procentowym może być wyższy niż bez wsparcia finansowaniem zewnętrznym. W ten sposób stosujemy tzw. dźwignię finansową, która przy odpowiednio dobranych parametrach finansowania może znacząco poprawić efektywność naszego przedsięwzięcia. W sytuacji gdy wykorzystujemy wyłącznie własne środki wówczas wartość wskaźnika ROE równa się ROI.
Zmiana wartości w czasie
W naszych dotychczasowych rozważaniach nie uwzględnialiśmy faktu, że wartość naszej nieruchomości jest zmienna w czasie. W przypadku atrakcyjnego mieszkania zlokalizowanego w popularnej okolicy można oczekiwać wzrostu ceny. Wynika to z systematycznych podwyżek lokali na rynku pierwotnym, co wpływa również na wyższe oczekiwania właścicieli oferujących używane nieruchomości. Dodatkowo ze względu na zmniejszającą się w centrach miast podaż gruntów pod nowe inwestycje rośnie wartość starszych mieszkań. W efekcie nasza inwestycja może zapewnić nam ekstra zysk, jeśli po jakimś czasie zdecydujemy się na sprzedaż nieruchomości.
Amortyzacja
Należy jednak brać także pod uwagę możliwość zmniejszenia wartości mieszkania czyli zastosować tzw. amortyzację. Oznacza się w ten sposób koszt związany ze stopniowym zużywaniem się środków trwałych. Amortyzacja jest kosztem, który nie wiąże się z wypływem środków pieniężnych. W naszych rozważaniach, nie wchodząc w przepisy prawa podatkowego, oznaczać to będzie możliwość odzyskania niższych pieniędzy po zakończeniu inwestycji i sprzedaży lokalu.
Według raportu E-VALUER INDEX 2018 firmy Emmerson Evaluation stopy zwrotu z inwestycji, w przypadku nowych mieszkań na wynajem zlokalizowanych w największych aglomeracjach, mieszczą się w przedziale od 4,1% do 5,4 %. Jaką rentowność udało Wam się osiągnąć? Napiszcie.
