Zdecydowałeś się na inwestycję w mieszkanie na wynajem i znalazłeś już najemcę. Super, ale czy ustaliłeś formę rozliczania się z fiskusem? Możesz to robić ryczałtowo lub na zasadach ogólnych. Od początku 2019 roku nie musisz już składać oświadczenia o wyborze ryczałtu do urzędu skarbowego, a jedynie prawidłowo odprowadzać zaliczki na podatek. Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady. Dlatego warto dokładnie przeliczyć w jakim wariancie możesz zapłacić niższe podatki.

Podjąłeś decyzję o wynajmowaniu mieszkania, żeby osiągać dodatkowe wpływy. A może to Twój główny sposób na zarabianie pieniędzy? Niestety w każdym przypadku masz obowiązek płacenia podatków. Zawarcie formalnej umowy z najemcą i regularne odprowadzanie odpowiednich kwot do Urzędu Skarbowego ma też swoje plusy. Z pewnością będzie pomocne na przykład w przypadku możliwych sporów z lokatorem. Rzetelne rozliczanie się z fiskusem jest zatem istotne nie tylko ze względu na możliwe sankcje. Do wyboru pozostaje nam jednak sposób opodatkowania wpływów osiąganych z wynajmu. Jeżeli nie wynajmujesz mieszkania w ramach działalności gospodarczej (tj. w sposób zorganizowany i ciągły), to podatek dochodowy możesz rozliczać ryczałtowo lub na zasadach ogólnych według skali podatkowej. Wybór jest ważny, bo można w ten sposób optymalizować wysokość płaconych podatków.

 

Rozliczenie ryczałtowe

Przy zastosowaniu tej formy rozliczenia podatek oblicza się od przychodu (bez odliczania kosztów jego uzyskania). Obowiązuje stawka ryczałtowa w wysokości 8,5% w sytuacji gdy nasze roczne przychody z najmu nie przekraczają 100 tys. zł. Od nadwyżki powyżej tej kwoty stawka ryczałtowa wzrośnie do 12,5%. Ponieważ w ryczałcie istotny jest tylko przychód, nie będziesz mógł odliczyć wydatków poniesionych np. na remont lokalu czy zakup jego wyposażenia. Warto natomiast przerzucić na najemcę, w dokładnej wysokości, bieżące koszty eksploatacyjne, takie jak opłaty m.in. za wodę, prąd czy wywóz śmieci. W zamian należy oczywiście obniżyć czynsz najmu – jednocześnie zmniejszy się zatem przychód do opodatkowania.

 

Sprawdźmy na przykładach

Załóżmy, że czynsz za wynajem mieszkania ustaliłeś na 2 tys. zł miesięcznie, a koszty bieżące wynoszą 500 zł.

W wariancie, w którym najemca zapłaci Ci 2 tys. zł, a Ty rozliczysz się z dostawcami mediów – osiągniesz przychód w wysokości 2 tys. zł miesięcznie. W skali roku będzie to 24 tys. zł. Zapłacisz wówczas ryczałtowo:

24 000 zł * 8,5% = 2 040 zł

W drugim wariancie najemca sam płaci za media, ale czynsz jest niższy i wynosi 1,5 tys. zł. Wówczas Twój roczny przychód to iloczyn 1,5 tys. zł i 12 miesięcy. Wysokość ryczałtu wyniesie zatem:

18 000 zł * 8,5% = 1 530 zł.

Osiągniesz zatem całkiem sporą korzyść podatkową względem pierwszego wariantu.
Warto pamiętać, że zgodnie z nowelizacją ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym z końcem 2018 r. roku zlikwidowany został obowiązek składania oświadczenia o wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania. Wystarczy jedynie terminowo odprowadzać zaliczki na podatek.

 

Rozliczenie na zasadach ogólnych

Przy rozliczeniu na zasadach ogólnych należny podatek liczony jest z kolei od osiąganego dochodu. Jego wysokość wyliczysz odejmując od przychodu koszty jego uzyskania. Do kosztów możesz natomiast zaliczyć wszystkie udokumentowane wydatki związane z utrzymaniem, remontem czy bieżącą eksploatacją lokalu. W takim przypadku nie ma więc potrzeby przerzucania ich na najemcę. Jeśli to zrobisz, to Twój przychód zmniejszy się wprawdzie tak samo jak przy rozliczeniu ryczałtem, ale o taką samą kwotę zmniejszą się też koszty. Saldo końcowe będzie zatem takie samo, niezależnie od tego, kto będzie ponosił koszty związane z eksploatacją lokalu. W koszty uzyskania przychodu możesz też zaliczyć odpisy amortyzacyjne wartości mieszkania (roczny odpis jest równy 1,5% wydatków związanych z nabyciem i wykończeniem lokalu mieszkalnego przed oddaniem go do użytku) czy wydatki na jego wyposażenie w meble i sprzęt AGD.

Na opłacalność wyboru „zasad ogólnych” duży wpływ ma także to, czy osiągasz inne dochody opodatkowane w ten sam sposób – na przykład dochody ze stosunku pracy albo umowy zlecenia. Podatek jest bowiem obliczany łącznie od sumy wszystkich dochodów opodatkowanych na zasadach ogólnych czyli według skali progresywnej, na którą w 2019 r. składają się stawki 18 i 32%.

Podstawa obliczenia podatku w złotych		Podatek wynosi
ponad	do
	85.528	18%	minus kwota zmniejszająca podatek
85.528		15.395 zł 04 gr + 32% nadwyżki ponad 85.528 zł

Przejdźmy do obliczenia. Jak już wiemy, w rozliczeniu na zasadach ogólnych są one wyższe niż w przypadku ryczałtu. Stawka 18% dotyczy dochodu nieprzekraczającego kwoty 85 528 zł rocznie. W odniesieniu do nadwyżki powyżej tej kwoty obowiązuje stawka 32%. Wzór na obliczenie podatku pozwala także na odliczenie tzw. kwoty zmniejszającej podatek, której wysokość jest zmienna (a przy dochodzie nieprzekraczającym 8.000 zł powoduje zmniejszenie podatku do zera).

Podkreślmy jeszcze raz, że wysokość podatku jest liczona od dochodu, a nie od przychodu jak w przypadku ryczałtu. Ponadto bardzo ważne jest, że dochody z najmu należy przed zastosowaniem odpowiedniej stawki połączyć z dochodami z pozostałych źródeł, opodatkowanymi również według skali (np. dochody ze stosunku pracy, ze zleceń, z umów o dzieło).

 

Wyliczenie podatku na podstawie skali 18%/23%

Załóżmy, że wynajmujesz mieszkanie 2 tys. zł miesięcznie czyli 24 tys. zł rocznie. Nie osiągasz innych dochodów opodatkowanych według skali. Poniosłeś koszty w wysokości 10 tys. zł w skali roku. Otrzymujemy dochód wynoszący 14 tys. zł. Przy zastosowaniu skali progresywnej wysokość należnego podatku wyniesie:

14 000 zł * 18% = 2 520 zł

Następnie odejmujemy kwotę zmniejszającą podatek, która dla dochodu przewyższającego 13 000 zł, a nie większego 85 528 zł wynosi 556,02 zł:

2 520 zł – 556,02 zł = 1 963,98 zł

Po zaokrągleniu podatek do zapłaty wynosi 1 964 zł.

Teraz załóżmy, że oprócz dochodu z wynajmu w kwocie 14 tys. zł rocznie (jak powyżej) pracujesz na etacie, z którego osiągasz dochód roczny po odliczeniu składek ZUS w wysokości 150 tys. zł. W tym przypadku jeżeli koszty związane z najmem również wyniosą 10 tys. zł, to Twój łączny dochód do opodatkowania wyniesie 164 tys. zł. Upraszczając nieco, można stwierdzić, że dochód uzyskany z najmu mieści się zatem w całości w górnym przedziale skali podatkowej i podlega opodatkowaniu stawką 32%.

14 000 zł * 32% = 4 480 zł

Kwoty zmniejszającej podatek tym razem nie odejmiemy, ponieważ zostałaby ona już uwzględniona w opodatkowaniu dochodu z pracy (poza tym nie odejmuje się jej od dochodów przekraczających 127 tys. zł).

 

Kary za brak zgłoszenia

Wynajmowanie mieszkania bez ponoszenia obciążeń fiskalnych jest oczywiście zagrożone karą. W przypadku ujawnienia procederu może zostać naliczony należny podatek z odsetkami nawet za pięć lat wstecz. Ukrywanie wynajmu nieruchomości w szarej strefie traktowane jest jako wykroczenie, a w niektórych przypadkach nawet jako przestępstwo. Grożą za to dodatkowe sankcje karne. Lepiej zatem nie igrać z ogniem. Aby uniknąć sankcji karnych, właściciel, który nie odprowadzał należnego podatku (np. z powodu nieznajomości prawa) może wystosować do urzędu skarbowego tzw. czynny żal, czyli ujawnienie czynu i przyznanie się do jego popełnienia, i niezwłocznie uiścić wymagane kwoty podatków wraz z odsetkami oraz złożyć odpowiednie deklaracje podatkowe. Jest to możliwe jednak tylko gdy nie rozpoczęte zostały jeszcze czynności kontrolne w jego sprawie.

Z jakiej formy rozliczenia korzystasz?

 

* Konsultacja merytoryczna dr Łukasz Karczyński, doradca podatkowy