Nieruchomości wakacyjne cieszą się w ostatnich latach niegasnącym entuzjazmem ze strony inwestorów, a ich liczba z roku na rok stale wzrasta. Powstają zarówno w nadmorskich kurortach, jak i w dużych miastach czy górskich miejscowościach wypoczynkowych. Czym są i jak zyskały popularność, a co najważniejsze – czy warto w nie inwestować?
Amerykańskie początki
Inwestycje, które w Polsce nazywamy nieruchomościami wakacyjnymi w Stanach Zjednoczonych noszą wymowne miano second home. To właśnie za Oceanem rozprzestrzeniła się w XX wieku moda na inwestowanie w zlokalizowane najczęściej na malowniczych wybrzeżach Florydy lub Kalifornii nieruchomości, które służyć miały za letnią posiadłość, gdzie wspólnie z rodziną i przyjaciółmi spędzano ciepłe miesiące roku. Wkrótce Amerykanie dostrzegli w tym segmencie rynku potencjał komercyjny – w końcu bardzo często zakupione nieruchomości pozostawały przez większą część roku puste, a co za tym idzie – stanowiły idealną propozycję pod wynajem, m.in. dla turystów. Tak powstały pierwsze condohotele, w których właścicielami pokojów byli prywatni inwestorzy. Nabywcy mogli korzystać z zakupionych pokojów przez określoną w umowie część roku, w pozostałym okresie pokoje te generowały zyski poprzez przyjmowanie gości zarówno dla operatora hotelowego, jak i poszczególnych inwestorów. Taki model stał się w Stanach niezwykle popularny w latach 80. Po czasach rozkwitu i stabilnego wzrostu nadszedł rok 2007, a wraz z nim potężny kryzys finansowy, który wyjątkowo mocno uderzył w amerykański rynek nieruchomości, w tym także w segment nieruchomości wakacyjnych. Dziś, ponad dekadę później, mówi się o prawdziwym renesansie tego typu inwestycji. Najpotężniejsze marki hotelarskie takie jak Hilton, Four Seasons, Ritz-Carlton czy Trump mają w swojej ofercie condohotele, a posiadanie swojego pokoju w jednym z nich stało się synonimem luksusu.
Second home na polskim gruncie
W Polsce pierwszy raz usłyszano o nieruchomościach wakacyjnych na przełomie XX i XXI wieku, a popularność szybko zyskał model oparty na wynajmie nabytej własności. Kamieniem milowym na rynku second home okazało się otwarcie aparthotelu Dom Zdrojowy w Jastarni w 2005 roku. Połączenie posiadania luksusowo wyposażonego apartamentu w atrakcyjnej turystycznie lokalizacji z możliwością jego wynajmowania sprawiło, że apartamenty sprzedały się w rekordowo szybkim tempie. Nabywcom udało się zaproponować sprawny sposób zarządzania nieruchomością w czasie ich nieobecności, co zadecydowało o sukcesie przedsięwzięcia. Tego typu rozwiązanie jest dziś stosowane w dziesiątkach inwestycji zlokalizowanych w całej Polsce– od tatrzańskich miejscowości wypoczynkowych po nadbałtyckie kurorty.
O atrakcyjności danej lokalizacji świadczy najczęściej jej potencjał turystyczny i wysoko rozwinięta infrastruktura. Do najpopularniejszych miejscowości należą więc te, które przyciągają co roku rzesze turystów: Międzyzdroje, Świnoujście, Kołobrzeg, Ustronie Morskie, Władysławowo, Gdańsk, Mikołajki, Szklarska Poręba, Zakopane, Wisła i Karpacz. Obecnie trendem na rynku są nieruchomości wakacyjne budowane w dużych miastach, jak Warszawa czy Gdańsk. Na jakie atuty liczyć może nabywca? Przede wszystkim generowanie zysków bez poświęcania czasu i przy minimalnym wysiłku, stały roczny dochód oraz możliwość korzystania z apartamentu lub pokoju przez określoną w umowie część roku.
Inwestycje w nieruchomości wakacyjne – czy warto?
Naturalnie rodzą się pytania – jak kształtuje się poziom rentowności podobnej inwestycji? Czy jest to bezpieczny kierunek lokowania kapitału i w jaki sposób inwestorzy otrzymują zysk?
Na wstępie należy podkreślić, że każdy z obiektów może być zarządzany w inny sposób – nie istnieją więc uniwersalne odpowiedzi na powyższe pytania. Wyniki finansowe zależą od wyboru dewelopera i w przypadku condohoteli- operatora hotelowego, odpowiedniej lokalizacji i atrakcyjnej, bogatej w udogodnienia nieruchomości.
Generalnie, modele biznesowe nieruchomości wakacyjnych zakładają zysk inwestorów rzędu 4-8,5 % w skali roku. Gwarantem bezpieczeństwa podobnej inwestycji jest długoletnia umowa dzierżawy, współpraca z doświadczonym operatorem hotelowym, a często również zapewniony przez dewelopera zysk minimalny.
Doradcy inwestycyjni kładą nacisk na śledzenie rynku nieruchomości wakacyjnych i wybranie nieruchomości budowanej przez doświadczonego w tym segmencie rynku dewelopera. Z łatwością zweryfikować można wtedy wyniki poprzednich inwestycji firmy i wyciągnąć wnioski dotyczące atrakcyjności inwestycyjnej przyszłych obiektów. Na jakie czynniki warto zwracać uwagę analizując rentowność podobnej inwestycji? Do najważniejszych należą: stopień obłożenia w ciągu całego roku oraz poziom cen wynajmu. To te czynniki zadecydują w największym stopniu o tym, jak będzie kształtowała się stopa zwrotu z inwestycji – rzutują on bowiem na całkowite przychody obiekty. Jeśli pozostają wysokie przez większą część roku, możemy liczyć adekwatnie na wysokie zyski. A najwyższe obłożenie i ceny wynajmu znajdziemy nad Bałtykiem i w atrakcyjnych częściach dużych polskich miast, jak np. Warszawa, czy Gdańsk.
Dodatkowo, często przestrzega się przed inwestowaniem w nieruchomości budowane z bieżących wpłat klientów. Należy wybrać dewelopera, który zapewnił sobie finansowanie w celu budowy, czy w postaci zaciągniętego kredytu, czy wyemitowanych obligacji.
Inwestycje w nieruchomości wakacyjne wiążą się najczęściej z atrakcyjnym modelem biznesowym i stanowią doskonałą alternatywę dla lokat bankowych. Kluczowe zadania, które stoją przed każdym inwestorem to przede wszystkim wybór doświadczonych partnerów biznesowych – dewelopera i ewentualnie operatora hotelowego, a także wybór nieruchomości, która znajduje się w atrakcyjnej lokalizacji. Jeżeli te dwa warunki zostaną spełnione znacznie zminimalizujemy ryzyko porażki przedsięwzięcia i będziemy mogli uznać inwestycję za rentowną.
