Kiedy wybór mieszkania z szerokiej oferty deweloperów masz już za sobą, czas na trochę papierkowej roboty. Niektórych może przyprawić to o zawrót głowy, ale w naszym cyklu postaramy się wszystko wyjaśnić, tak abyś nie musiał brać tabletek przeciwbólowych:) Przy podpisywaniu każdego dokumentu, najważniejsze jest to, by go dokładnie przeczytać. Niby wydaje się to proste i banalne, ale kto z Was przeczytał dokładnie umowę, chociażby na usługi telekomunikacyjne?. W dzisiejszym artykule podpowiemy Wam, na co zwrócić uwagę przy umowie rezerwacyjnej mieszkania.
Umowa rezerwacyjna – definicja
Umowa rezerwacyjna, jest umową, która ma na celu “zarezerwowanie” wybranego przez nas mieszkania, czy też komórki lokatorskiej i miejsca postojowego, tak, aby nikt inny nie mógł go w tym czasie nabyć. Po jej podpisaniu deweloper zobowiązuje się powstrzymać od podpisania z innymi osobami umowy rezerwacyjnej lub umowy deweloperskiej dotyczącej przedmiotu umowy. Umowa rezerwacyjna jest zazwyczaj podpisywana w sytuacji, gdy nie jest możliwe podpisanie umowy deweloperskiej. Na przykład gdy deweloper czeka na uzyskanie wszystkich pozwoleń na budowę, czy też założenie rachunku powierniczego.
Co najważniejsze, umowa rezerwacyjna należy do tzw. umów nienazwanych i nie jest ona uregulowana w prawie polskim, jednakże zawarta w art. 3531 KC zasada swobody umów, dopuszcza jej zawarcie. Oznacza to, że nie ma przepisów prawa, które wskazywałby w sposób jednoznaczny, co w takiej umowie musi, co może, a co nie powinno być zawarte. Jej treść może być dowolnie kształtowana (z poszanowaniem przepisów kodeksu cywilnego), a wynikające z niej prawa i obowiązki, zależą od decyzji obu stron, ale jej treść i cel nie może być sprzeczny z właściwością stosunku, ustawa, ani zasadami współżycia społecznego. Umowa rezerwacyjna mieszkania nie musi mieć formy aktu notarialnego, przez co najczęściej podpisuje się ją w biurze sprzedaży dewelopera.
Umowa rezerwacyjna – na co zwrócić uwagę?
W sytuacji gdy przepisy prawa nie regulują treści umowy rezerwacyjnej, mamy możliwość negocjacji jej warunków i zabezpieczenia swoich interesów. Ważne jest to, by umowa nie była tylko jednostronnym oświadczeniem, a obustronnym zobowiązaniem, kolejno dewelopera do rezerwacji na określony czas konkretnego lokalu na rzecz potencjalnego nabywcy, oraz nabywcy do uiszczenia opłaty rezerwacyjnej. W takiej sytuacji deweloper oświadcza, że jest zainteresowany sprzedażą lokalu mieszkalnego za cenę wskazaną w umowie rezerwacyjnej, a nabywca oświadcza, że jest zainteresowany jego zakupem.
Minimalne minimum
Tak jak w przypadku większości umów, warto aby umowa rezerwacyjna została zawarta w formie pisemnej. Do podstawowych informacji, które powinny być zawarte w ww. umowie, zaliczają się dane określające obie strony umowy (nazwa firmy, adres siedziby, dane osobowe i adres zamieszkania klienta). W umowie rezerwacyjnej powinny się również znaleźć dokładne informacje określające przedmiot umowy, czyli położenie i metraż, czasami także przynależne do niego komórki lokatorskiej, czy miejsca postojowe. Ważne jest, by w zapisach umowy zostały określone ceny za poszczególne powierzchnie projektowane – prywatne (łączna cena mieszkania i cena za m², łączna cena komórki lokatorskiej (pomieszczenie przynależne) i za m², łączna cena za prawo do wyłącznego korzystania z miejsca parkingowego w hali garażowej, miejsca naziemnego czy pomieszczenia na jednoślad) i wspólne (np. koszt udziału w działce drogowo-parkingowej). Warto także określić na jaki okres została zawarta dana umowa rezerwacyjna.
Dla potwierdzenia powyższych danych oraz naszego wewnętrznego spokoju warto zażądać od dewelopera udostępnienia dokumentów potwierdzających prawo do działania, np. pozwolenie na budowę i sprawdzić w Internecie odpis z księgi wieczystej.
Opłata rezerwacyjna
Kwestia opłat w umowach rezerwacyjnych jest jednym z ważniejszych punktów umowy, na który powinniśmy zwrócić szczególną uwagę, gdyż podpisując niekorzystną dla nas umowę, w prosty sposób możemy stracić nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. W praktyce przepisy te są regulowane w różny sposób i ilu jest deweloperów, tyle może być odmiennych systemów rozliczeń. Każdy z nich pisze swoje własne scenariusze, i od nas zależy czy nasza przygoda z zakupem mieszkania okaże się dramatem czy zakończy happy endem. Dlatego tak ważne jest, by czytać dokładnie i ze zrozumieniem każdy zapis umowy.
Trudności pojawiają się najczęściej w sytuacji, gdy wpłacimy opłatę rezerwacyjną, a z różnych względów nie będziemy mogli podpisać umowy deweloperskiej. Jeżeli wina leży po stronie nabywcy, deweloper ma prawo zastrzec sobie możliwość zatrzymania wpłaconej opłaty rezerwacyjnej tytułem kary umownej. Jeżeli jednak umowa deweloperska nie zostanie zawarta z przyczyn leżących po stronie dewelopera w okresie rezerwacji, najczęściej dokonują oni zwrotu opłaty rezerwacyjnej nabywcy. Ważne, by w umowie rezerwacyjnej pojawił się zapis wskazujący termin dokonania opłaty rezerwacyjnej przez potencjalnego nabywcę oraz termin ewentualnego zwrotu ww. opłaty przez dewelopera.
Wypowiedzenie
Dla zabezpieczenia naszych interesów ważne jest, by w umowie znalazły się punkty dotyczące ewentualnej rezygnacji z zakupu lokalu mieszkalnego. Zapisy te mogą być opatrzone ściśle określonymi warunkami. Ważne, by prawo do rezygnacji miały obie strony.
Umowa rezerwacyjna może się rozwiązać automatycznie i bez konieczności składania przez strony dodatkowych oświadczeń, na skutek nieuregulowania przez nabywcę w określonym terminie opłaty rezerwacyjnej. Jeżeli zdecydujemy się na rozwiązanie umowy, musimy niestety liczyć się z tym, że wpłacona opłata rezerwacyjna przepadnie nam bezpowrotnie, gdyż deweloper może zatrzymać ją dla siebie jako karę umowną (jeżeli taki zapis pojawi się w umowie). Jeżeli to deweloper odstąpi od umowy rezerwacyjnej (z przyczyn niezależnych od nas), dobrze, by było, by w zapisie znalazł się punkt o zwrocie wpłaconej opłaty rezerwacyjnej.
Powodzenia w podpisywaniu umowy.
