Czy zdarzyło Wam się kiedyś, że chcieliście coś kupić, ale nie byliście pewni i tak długo się zastanawialiście, że aż w końcu ktoś inny sprzątnął Wam produkt sprzed nosa albo oferta była już nieaktualna? My byliśmy w takiej sytuacji nie raz. Wiadomo – niektóre zakupy wymagają dokładnej analizy i przemyślenia. Ciężko np. kupić nieruchomość pod wpływem impulsu. Nie jest to nowy zapach żelu pod prysznic za 5 zł, ale poważna inwestycja, która wiąże się z dużo większym wydatkiem i dłuższym procesem zakupowym. Co zatem zrobić w sytuacji, gdy znaleźliśmy idealne mieszkanie, ale czekamy na decyzję kredytową z banku? Pomocnym rozwiązaniem może być podpisanie umowy przedwstępnej. Na czym ona polega i na co warto zwrócić uwagę? O tym w dzisiejszym artykule.
Umowa przedwstępna – definicja
Umowa przedwstępna jest umową, która zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości tzw. umowy przyrzeczonej. W przypadku zakupu nieruchomości, umową przyrzeczoną jest akt notarialny przenoszący własność (współwłasność, udziały, itp.) nieruchomości ze sprzedającego na kupującego.
Umowę przedwstępną określa Art. 389. § 1. ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym umowa przedwstępna to „Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.”
Celem tej umowy jest zabezpieczenie interesów obu stron, poprzez zwiększenie prawdopodobieństwa, że żadna ze stron nie wycofa się z transakcji.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna?
Tak samo, jak w przypadku omawianej wcześniej umowy rezerwacyjnej (link), umowa przedwstępna nie ma uregulowanego prawnie wzoru, ale stosuje się do niech przepisy Ustawy deweloperskiej. Jej treść może być ustalona indywidualnie, jednak powinna zawierać najważniejsze informacje, które znajdą się na umowie przyrzeczonej, w tym termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Przykładowo, jeśli strony zawierają umowę sprzedaży mieszkania, w umowie przedwstępnej muszą zawrzeć wszystkie istotne elementy, jakie musi zawierać umowa sprzedaży, czyli m.in.
– data i miejsce zawarcia umowy
– dane obu stron umowy – imię, nazwisko, adres zamieszkania, nr dowodu tożsamości, opcjonalnie PESEL, NIP.
– przedmiot umowy – rodzaj nieruchomości, adres, powierzchnia, typ własności, nr Księgi Wieczystej itp.
– cena i sposób płatności – zadatek/zaliczka, gotówka/kredyt
– termin zawarcia umowy przyrzeczonej
Strony umowy przedwstępnej mogą dopisać swoje dodatkowe postanowienia, których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Nie są one jednak obowiązkowe.
Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – czy to konieczne?
Odpowiedź na to pytanie może brzmieć – i tak, i nie.
Co prawda, umowa przedwstępna nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak to rozwiązanie swoje plusy i minusy. Z jednej strony możemy zaoszczędzić czas i pieniądze, bo nie musimy się umawiać na wizytę do notariusza i płacić za jego usługi. Ale z drugiej strony w przypadku niewywiązania się sprzedawcy z warunków umowy, nabywca może żądać odszkodowania. W takiej sytuacji więcej możliwości daje nam umowa przedwstępna, która została zawarta w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie mamy prawo, będąc stroną uprawnioną, dochodzić do zawarcia umowy przyrzeczonej. Dlatego warto zadbać, by umowa przedwstępna była w formie aktu notarialnego, ponieważ daje nam to większą pewność, że dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna a termin umowy przyrzeczonej
W tej kwestii kodeks cywilny nie nakłada obowiązku wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jednak dla jak największego zabezpieczenia naszych interesów, dobrze jest go wyznaczyć. Jeżeli bowiem nie wskażemy tego terminu w umowie przedwstępnej, ani też nie zrobimy tego w ciągu roku od dnia jej zawarcia, wówczas nie będziemy mogli żądać zawarcia umowy przyrzeczonej. Co ważne, należy podać konkretne daty i unikać zbyt ogólnych terminów, które mogą budzić wątpliwości, jak np., po dostarczeniu przez sprzedającego. Jeżeli zdarzy się, ze każda ze stron wyznaczy inny termin, za obowiązujący uznaje się tej strony, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie (art. 389 § 2 k.c.).
Odstąpienie od umowy
Do nie zawarcia umowy przyrzeczonej może dojść z wielu względów. Nie tylko z winy stron umowy, ale również na skutek czynników losowych. Jakie mamy wówczas prawa?
Jeżeli sprzedający uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, a mieliśmy zawartą z nim wcześniej umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, to tak jak wspominaliśmy, możemy domagać się zawarcia umowy ostatecznej na drodze sądowej.
W sytuacji niezależnej od obu stron, np. gdy bank odmówił kredytowania na zakup nieruchomości, sąd może zwolnić nabywcę od odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia tej umowy. W tym przypadku, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien również zostać zwrócony.
Podsumowując, umowa przedwstępna może nas przybliżyć do wymarzonego mieszkania 😊
