Zakup mieszkania na rynku pierwotnym potwierdza zawarcie umowy deweloperskiej. Musisz wcześniej dokładnie zapoznać się z jej treścią. Podpowiadamy, co powinna zawierać i na jakie kwestie warto zwrócić szczególną uwagę.
Umowa deweloperska to z reguły mocno rozbudowany dokument, który określa w szczegółach prawa i obowiązki dewelopera jako sprzedającego nieruchomość oraz Twoje jako nabywcy. Dokładnie opisany powinien zostać również przedmiot umowy, czyli lokal, który właśnie zamierzasz kupić.
Czytaj dokładnie i ze zrozumieniem
Treść umowy deweloperskiej opracowywana jest na zlecenie dewelopera. Jego celem jest w dużej mierze zabezpieczenie własnych interesów. Mogą zatem zostać wprowadzone zapisy nie do końca korzystne z Twojego punktu widzenia. Masz jednak prawo wcześniej zapoznać się z całym dokumentem, przeanalizować je we własnym zakresie, a następnie zaproponować poprawki. Zrób to dokładnie i czytaj ze zrozumieniem, szczególnie zwracając uwagę na opisane poniżej kwestie.
Rachunek powierniczy – otwarty czy zamknięty?
Transakcja będzie finansowo rozliczana przez bank. Deweloper będzie musiał otworzyć w wybranej placówce rachunek powierniczy, na który będziesz wpłacał pieniądze. Warto natomiast zwrócić uwagę czy będzie to rachunek powierniczy otwarty czy zamknięty. W pierwszym wariancie bank będzie sukcesywnie przelewał na konto dewelopera zgromadzone od kupujących środki w miarę realizacji poszczególnych etapów budowy. W przypadku rachunku zamkniętego, cała pula zostanie przelana firmie budowlanej dopiero po zakończeniu inwestycji. Takie rozwiązanie wprawdzie lepiej zabezpiecza Twoje pieniądze, ale nie jest do końca idealne. Deweloper w znacznie większym stopniu będzie musiał finansować budowę z własnych lub pożyczonych środków, a dodatkowy koszt zapewne podniesie cenę mieszkania.
Terminy płatności
To dla Ciebie bardzo istotna informacja określająca daty i kwoty, jakie będziesz musiał przekazywać na rachunek powierniczy. W przypadku gdy proponowany harmonogram nie jest dla Ciebie korzystny, warto wynegocjować jego modyfikację. Staraj się przesunąć jak najwięcej płatności na końcowy etap realizacji inwestycji.
Możliwości zmiany ceny
Warto zapoznać się ze scenariuszami, które dopuszczają możliwość zmiany ceny za kupowane mieszkanie. Wartość lokalu jest ustalana na podstawie parametrów projektowych. Po wybudowaniu mogą pojawić się rozbieżności w powierzchni lub standardzie wykonania.
W trakcie realizacji inwestycji mogą także zmienić się przepisy podatkowe. W szczególności dotyczy to wysokości podatku VAT na materiały i usługi budowlane. O ile wartość netto będzie cały czas taka sama, to cena brutto, którą finalnie musisz zapłacić może się zmienić.
Możliwości odstąpienia od umowy
Podpisując umowę deweloperską zapewne nie zakładasz, że za chwilę zrezygnujesz z zakupu mieszkania. Zdarzają się jednak przypadki losowe i warto wiedzieć, jakie sytuacje umożliwią odstąpienie od umowy. Mogą na przykład wystąpić opóźnienia w realizacji inwestycji, które sprawią, że nie będzie ona przebiegać zgodnie z harmonogramem, który został opisany w podpisywanym dokumencie. Jeśli przyczyna leży po stronie dewelopera powinieneś oczekiwać rekompensaty.
Termin wydania gotowej nieruchomości
To również jedna z kluczowych informacji. Na jej podstawie będziesz mógł oszacować termin wprowadzenia się do nowego lokum, a tym samym opuszczenia dotychczas zajmowanego. Jeśli nie zdecydujesz się na wykończenie pod klucz, to powinieneś też ze sporym wyprzedzeniem umawiać się z ekipami wykończeniowymi. Znalezienie dobrych fachowców „od ręki” jest często niemożliwe. To czego powinieneś szukać w umowie, to wysokość kary, jaką zapłaci Ci deweloper jeśli nie dotrzyma umówionego terminu.
Pytaj o to, co nie zostało zapisane
W folderach promocyjnych deweloperzy mogą zapowiadać realizację różnych udogodnień w ramach oddawanych lokali oraz powierzchni wspólnych. Nie zawsze informacja o tych funkcjonalnościach potwierdzana jest w treści umowy. Warto o to dopytać i domagać się formalnego zapisania. Pamiętaj, że ostatecznie dokumentem wiążącym, na podstawie którego będziesz mógł domagać się swoich praw, będzie umowa notarialna, a nie ulotka promocyjna.
Notariusz powinien rozwiać wątpliwości
Pomijając rozbudowany zakres umowy deweloperskiej, jest ona napisana prawniczym, często mało zrozumiałym dla większości osób językiem. Warto jest poprosić o opinię niezależnego prawnika. Pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek w przyszłości. Oczywiście warto też pamiętać, że umowa jest podpisywana przy udziale notariusza, który odpowiada za prawidłowe jej sporządzenie. Ma on również obowiązek przeczytać cały dokument przed jego finalnym podpisaniem przez obie strony. Bądź asertywny i w przypadku wątpliwości odnośnie jakiegokolwiek zapisu, oczekuj dokładnego wyjaśnienia czego on dotyczy i jakie rodzi skutki.
Powodzenia i sprawnego podpisywania umowy. Pamiętaj, że warto w tym celu zarezerwować sobie około dwóch godzin.
