Umowa deweloperska i przedwstępna, jak każda inna umowa ma na celu zabezpieczenie interesów kupującego i sprzedającego. Jest to obustronne zobowiązanie do określonych czynności w przyszłości. Strony umowy, a więc deweloper i przyszły właściciel, zobowiązują się, że zawrą w określonym czasie umowę, na mocy której dojdzie do wyodrębnienia lokalu i przeniesienia jego własności. Na czym polega więc ich różnica? Otóż właśnie na treści zobowiązań w nich zawartych.
Umowa deweloperska a umowa przedwstępna
Na początku zacznijmy jednak od przypomnienia pojęć związanych z umową deweloperską i przedwstępną, o których pisaliśmy szczegółowo tu i tutaj
Zgodnie z ustawą deweloperską, umowę deweloperską można podpisać już przed uzyskaniem przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. W odwrotnej sytuacji, jeżeli inwestycja została już wybudowana i jest gotowa do odbioru, lub gdy deweloper posiada pozwolenie na użytkowanie, można podpisać umowę przedwstępną (notarialną lub nie) albo od razu notarialną umowę sprzedaży. Cały proces przypomina zakup mieszkania z rynku wtórnego. Nie ma bowiem potrzeby, by nabywca musiał się zabezpieczyć innymi umowami (jak np. deweloperską), gdyż nie ma ryzyka, że inwestycja nie wyrośnie z przysłowiowej „dziury w ziemi” lub, że kupi kota w worku, bo może sam sprawdzić co kupuje.
Cel umowy przedwstępnej
Sytuacja wygląda zgoła inaczej, gdy spodobała nam się inwestycja w przygotowaniu, tzn. gdy nie rozpoczęła się jeszcze budowa lub gdy deweloper nie ma pozwolenia na użytkowanie. Na szczęście nie musimy czekać do zakończenia budowy. W takich przypadkach podpisuje się umowę przedwstępną (lub rezerwacyjną), która poprzedza zawarcie umowy deweloperskiej. Ma ona na celu „zatrzymanie” nabywcy i zarezerwowanie dla niego lokalu przed podpisaniem notarialnej umowy deweloperskiej. Takie rozwiązanie jest również praktykowane w sytuacji, gdy klient oczekuje na przyznanie kredytu.
Podstawy prawne
Przed wejściem w życie ustawy deweloperskiej pojawiało się wiele wątpliwości, czy umowę deweloperską można traktować jako umowę przedwstępną lub na równi z nią. Ostatecznie, Sąd Najwyższy, w wyroku z dnia 25 lipca 2013 r., sygn. akt II CSK 575/12, wskazał na podstawowe różnice zachodzące pomiędzy tymi umowami, zgodnie z którymi Umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując poniższe kwestie:
Własność
Postanowienia przedwstępnej umowy sprzedazy ograniczają zobowiązania dewelopera głównie do przeniesienia własności na nabywcę. W umowie deweloperskiej natomiast zobowiązania te obejmują także wybudowanie budynku i wyodrębnienie lokalu mieszkalnego oraz inne czynności składające się na pojęcie przedsięwzięcia deweloperskiego.
Cena
W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny.
Czas
Jak pisaliśmy w ostatnim artykule kodeks cywilny nie nakłada obowiązku wskazania w umowie przedwstępnej terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, jednak najczęśniej jest on ustalany w jej treści. Cechą charakterystyczną tej umowy, jest fakt, iż umowa przyrzeczona zostaje zawarta w krótkim czasie od podpisania ww. umowy przedwstępnej. Zazwyczaj zawiera się także okres, w którym zostanie wpłacona kwota zadatku lub zaliczki oraz termin zapłaty pozostałej kwoty.
Natomiast przy umowie deweloperskiej okres pomiędzy zawarciem umowy deweloperskiej, a umową przyrzeczoną jest długi, z uwagi na fakt, iż dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje, a dopiero ma zostać wybudowana.
Prawa
W przypadku analizowanych umów, warto wskazać także na różnice o charakterze prawnym.
W umowie przedwstępnej, w sytuacji, gdy jedna ze stron uchyla się od podpisania umowy przyrzeczonej, druga strona może żądać rekompensaty strat, jakie poniosła w związku z zamiarem zawarcia umowy. Strony mogą ustalić w umowie przedwstępnej formę odszkodowania, np. poprzez wypłatę określonej kwoty pieniężnej.
W przypadku umowy deweloperskiej interesy nabywcy są zabezpieczone przez własne instytucje ochrony stron przedmiotowej umowy, wprowadzone w Ustawie deweloperskiej. Są nimi: zamknięty i/lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i/lub gwarancja ubezpieczeniowa i/lub gwarancja bankowa.
Podsumowując, umowa deweloperska jest najbezpieczniejszym rodzajem umowy dotyczącej nabycia nieruchomości, ponieważ szczegółowo opisuje przedmiot umowy, w tym standard wykończenia oraz tzw. prospekt informacyjny i określa warunki jej realizacji.
