Deweloperzy z pewnością dokładają wielu starań, żeby budować mieszkania zgodnie z obowiązującymi normami i sztuką budowlaną. Standard wykonania możesz także zweryfikować podczas obowiązkowego odbioru technicznego. Wady mogą się jednak ujawnić dopiero w trakcie eksploatacji lokalu. Jakie masz wówczas prawa, co zapewnia rękojmia i w jakim okresie obowiązuje – o tym w poniższym wpisie.
Otrzymanie kluczy do nowego mieszkania jest jednym z najprzyjemniejszych momentów w życiu, ale również jednym z najbardziej stresujących. Wiąże się z nim bowiem również odbiór techniczny lokalu. Pewnie każdy zastanawia się wówczas, jak ma prawidłowo ocenić standard wykonania nie znając się na pracach budowlanych. Prosimy wtedy o pomoc znajomych, którzy mają więcej pojęcia o tych sprawach lub próbujemy szybko douczyć się na jakie kwestie trzeba zwrócić szczególną uwagę.
Pomoc z mocy prawa …
Jeśli nie wykryjesz żadnych wad w odbieranym mieszkaniu, a ujawnią się one dopiero w terminie późniejszym, na szczęście będziesz mógł skorzystać z rękojmi. Zakres jej obowiązywania regulują przepisy kodeksu cywilnego. Oznacza to, że Twoje interesy są zabezpieczone z mocy prawa i nie można wyłączyć ich stosowania ani się ich zrzec. Zapewniają dodatkowe poczucie bezpieczeństwa indywidualnym nabywcom w relacji do podmiotów instytucjonalnych jakimi są deweloperzy. Prawa związane z rękojmią odnoszą się także do wad części wspólnych budynku (np. klatek schodowych).
… przez pięć lat o odbioru mieszkania
W ramach rękojmi możesz zgłaszać wady przez 5 lat od dnia, w którym odebrałeś mieszkanie od dewelopera. I nie powinieneś z tym zwlekać. Dochodzenie swoich praw bywa długotrwałe. Przeciąganie spraw może w efekcie prowadzić do przedawnienia roszczeń i trudniejszego wyegzekwowania należnych świadczeń.
Ochrona przed usterkami technicznymi i prawnymi
Generalnie wada fizyczna, przed którą chroni rękojmia, polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. Można ją uznać m.in. w sytuacji, gdy produkt, którym jest nasze mieszkanie, nie ma pełnych właściwości określonych w umowie z deweloperem. Dotyczyć to może np. braku instalacji ogrzewania podłogowego, nieprawidłowej izolacji, nieskutecznej wentylacji itp. Mieszkanie jest również wadliwe, jeśli nie spełnia swoich funkcji, np. pojawia się wilgoć i grzyb na ścianach, okna okażą się nieszczelne, a ściany krzywe w większym stopniu niż dopuszczają to normy. Wadą prawną może być z kolei błędnie opisany w księdze wieczystej stan nieruchomości np. w postaci braku informacji o obciążeniu nieruchomości prawami osób trzecich.
Usunięcie usterki lub nawet odstąpienie od umowy
Po wykryciu usterki powinieneś w pierwszej kolejności domagać się od dewelopera jej usunięcia. Możesz też domagać się rekompensaty, jeśli wada wpływa na zmniejszenie wartości nieruchomości. W krytycznej sytuacji, gdy wady są na tyle poważne, że uniemożliwiają korzystanie z mieszkania, a deweloper ich nie jest w stanie usunąć w określonym czasie, możesz odstąpić od umowy i żądać zwrotu zapłaconej kwoty.
Gwarancja dodatkowym zabezpieczeniem…
Poza rękojmią obowiązującą z mocy prawa deweloperzy często udzielają również gwarancji na mieszkanie. To dodatkowa zachęta do zakupu dla klientów oraz sposób na promowanie wysokiej jakości prac budowlanych i wykończeniowych w danej nieruchomości. W ramach gwarancji deweloper zobowiązuje się do naprawy ewentualnych usterek na własny koszt. Termin obowiązywania jest dowolny, ale z reguły jest określany na dwa lata. Jeśli zaistniała wada produktu podlega zarówno pod gwarancję, jak i rękojmie, to do Ciebie należy decyzja, z którego prawa skorzystasz.
… ewentualnie odpowiedzialność kontraktowa
Jeśli nie zdążyłeś z terminem pozostają jeszcze inne możliwości. Możesz dochodzić swoich roszczeń w ramach standardowej odpowiedzialności kontraktowej. Poza wskazaniem wad musisz jednocześnie wykazać, że nie są one efektem eksploatacji tylko błędnego czy nienależytego wykonania obowiązków przez dewelopera. W tym przypadku roszczenie przedawnia się dopiero po dziesięciu latach.
