Znalazłeś wymarzone mieszkanie i postanowiłeś je kupić. Doskonale, pierwsza bardzo ważna decyzja za Tobą! Już za rogiem czekają jednak kolejne ważne tematy do rozważenia. Wyzwaniem będzie z pewnością wybór banku, który udzieli Ci kredytu hipotecznego na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Wybór jest bardzo szeroki. Praktycznie każda instytucja finansowa ma w swojej ofercie taką usługę. Zatem który bank jest najlepszy? Niestety nie ma jednej prostej odpowiedzi. Wszystko zależy od Twoich indywidualnych oczekiwań. Podpowiadamy natomiast na co zwracać uwagę.
Kredyt hipoteczny jest zadłużeniem zaciąganym na długie lata. Do tego udzielany jest z reguły na dużą kwotę. Dlatego już sama myśl o znalezieniu najlepszej oferty może budzić spore obawy. Jak sobie z tym poradzić? Z jakim bankiem masz się związać? Który z nich proponuje najatrakcyjniejsze warunki spłaty?
Porównywarki i doradcy
Analizowanie ofert banków na własną rękę jest bardzo trudne. Tym bardziej że powinno się uwzględnić propozycje co najmniej kilkunastu instytucji finansowych. Jeśli nie jesteś specjalistą w tym zakresie, może to być przedsięwzięcie ponad Twoje siły. Na szczęście pomoc przychodzi z zewnątrz. W sieci można znaleźć porównywarki zestawiające ranking kredytów hipotecznych. Przedstawiają one symulację całkowitego kosztu przy założeniu odpowiedniej kwoty kredytu oraz przyjętego okresu rozliczenia. Korzystanie z porównywarek daje zatem ogólne pojęcie o dostępnej ofercie, ale oczywiście kluczowe są szczegóły. Musisz też pamiętać, że w zależności od sytuacji na rynkach finansowych banki zmieniają warunki na jakich udzielają kredytów. Dlatego ranking kredytów hipotecznych zrobiony jednego dnia może się różnić od tego, który powstanie miesiąc później.
Doradcom nie musisz płacić
Dlatego warto też korzystać z usług doradców kredytowych. Z reguły z każdym deweloperem współpracują eksperci w tym zakresie. Co ważne, za ich usługi nic nie zapłacisz ponieważ ich wynagrodzenie stanowi prowizja wypłacana przez bank. Na bieżąco analizują oni parametry kredytów hipotecznych w poszczególnych bankach i dopasowują produkt do potrzeb klientów. Mają w tym zakresie najświeższe dane z rynku. Warto porównać ofertę uzyskaną od doradców z bezpośrednio otrzymaną od banku, często mogą się one różnić od siebie.
Indywidualne kryteria
Wybór banku jest pewną formą szycia produktu na miarę. Szukając optymalnej oferty będziesz musiał określić swoje indywidualne priorytety. Podstawowe dotyczą oczywiście kwoty kredytu oraz okresu spłaty. Banki w ramach polityki kredytowej charakteryzują klientów jakich chcieliby mieć w swoim portfelu. Dla nich z reguły przygotowują atrakcyjniejszą ofertę. Mogą np. stawiać na ludzi młodych do 30 roku życia, gotowych zaciągnąć zobowiązanie na co najmniej 20 lat. Co ważne: z każdym bankiem można próbować negocjować indywidualne warunki kredytu.
Kluczowe RRSO
Podstawowym kryterium oceny kredytów jest jednak wartość RRSO (rzeczywista roczna stopa oprocentowania), czyli całkowity koszt danego zobowiązania wyrażony w procentach. Składa się na nią wiele czynników:
Oprocentowanie kredytu
To podstawowy koszt wyrażony jako procent od pożyczonej sumy, mierzony w ujęciu rocznym. Wysokość oprocentowania może być stała lub zmienna w czasie w zależności od bieżącej sytuacji na rynku finansowym.
Prowizja przygotowawcza
To jednorazowy koszt pobierany przez banki za przyznanie kredytu. Prowizja płacona jest po podpisaniu umowy kredytowej i uruchomieniu kredytu lub jego pierwszej transzy. Często banki nie pobierają prowizji uatrakcyjniając ofertę kredytową. Swój zarobek odbierają np. w wyższym oprocentowaniu.
Opłata za wycenę
Bank zapewne będzie chciał również zweryfikować wartość nieruchomości (przede wszystkim z rynku wtórnego), która stanowić będzie zastaw pod udzielany kredyt hipoteczny. Zleca wówczas wykonanie wyceny w formie operatów szacunkowych. Dokonują tego doświadczeni rzeczoznawcy majątkowi posiadający niezbędne uprawnienia zawodowe. Oczywiście opłatę bank przeniesie na Ciebie. Banki ustalają jednak opłaty na różnym poziomie.
Prowizja za wcześniejszą spłatę
Możliwe, że spodziewasz się większych wpływów w przyszłości np. ze sprzedaży posiadanych aktywów lub zwiększenia wynagrodzenia. Zapewni Ci to możliwość wcześniejszej spłaty kredytu. W takiej sytuacji powinieneś zwrócić też uwagę na wysokość prowizji jaką musiałbyś wówczas zapłacić. Możliwe, że znajdziesz bank, który rozliczy to bezkosztowo.
Ubezpieczenie pomostowe
Dla banku zabezpieczeniem udzielonego kredytu jest hipoteka na nieruchomości. Pieniędzy na zakup mieszkania od dewelopera możesz jednak potrzebować jeszcze przed wpisaniem lokalu do księgi wieczystej. Na ten okres instytucja będzie zapewne wymagała zawarcia ubezpieczenia pomostowego, a kosztem obarczy ciebie. Z pewnością wpływa on także na całkowity koszt kredytu.
Dodatkowe ubezpieczenia
Bank może oczekiwać od Ciebie także zawarcia innych polis ubezpieczeniowych. Może to być ubezpieczenie na życie, które pokryje Twoje zobowiązania jeśli z przyczyn losowych nie będziesz w stanie spłacać rat. Dodatkowym wymaganym zabezpieczeniem może być również ubezpieczenie lokalu z cesją na rzecz banku.
Najniższe koszty, a może wkład własny
Nie zawsze decydujący jest jednak finalny całkowity koszt kredytu, czyli kwota jaką poza spłatą kapitału będziesz musiał zapłacić bankowi za pożyczkę. Często szczególnie istotne mogą być inne kwestie. Kluczowe mogą być np. jak najniższe koszty kredytu, niska rata miesięczna, a może jak minimalny wkład własny? Jeśli zależy Ci na czasie priorytetem może okazać się jak najszybsza decyzja kredytowa. A może szukasz banku, który zmaksymalizuje Twoją zdolność kredytową?
Jak widać kryteriów, które mają wpływ na finalną ofertę banków jest bardzo dużo. Zmiana jednego parametru może zmodyfikować pozycję instytucji w rankingu najlepszych dla Ciebie kredytów hipotecznych. Napiszcie z oferty jakich banków korzystaliście?
