W kwietniu br. minęło już siedem lat od wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej. Jej celem jest ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. W zeszłym roku ruszył proces legislacyjny mający na celu modyfikację tych przepisów, a już doczekaliśmy się trzeciej wersji projektu ww. ustawy, która wzbudza mieszane uczucia. W poniższym wpisie postaramy się w zarysie wyjaśnić na czym polega i jaki jest zakres proponowanych głównych zmian. To ważny temat dla każdej osoby myślącej o kupnie mieszkania.
Na zakup mieszkania od dewelopera trzeba przeznaczyć co najmniej kilkaset tysięcy złotych. Dla większości osób jest to jedna z najważniejszych inwestycji w życiu. Dlatego tak ważna jest ochrona pieniędzy wpłacanych przez klientów na poczet nieruchomości. Zdaniem Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów interes nabywcy dotychczas nie był jednak zabezpieczony na każdym etapie zakupu. Stąd potrzeba zmian.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Głównym celem nowelizacji ustawy deweloperskiej jest zapewnienie lepszej ochrony osobom kupującym mieszkania. Legislacja w tym zakresie prowadzona jest mniej więcej od połowy zeszłego roku. Na razie jest w toku. W ramach uzgodnień powstają kolejne propozycje zmian. Wiadomo już, że jednym z nowych rozwiązań będzie utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. To dodatkowa, obok mieszkaniowych rachunków powierniczych, forma zabezpieczenia wpłat nabywców. Wiązać się będzie z obowiązkowym wnoszeniem przez deweloperów składek na nowy fundusz.
Dodatkowa składka do 5%
Wysokość składki będzie zależna od rodzaju prowadzonego obowiązkowego rachunku powierniczego. W przypadku rachunku powierniczego zamkniętego firmy deweloperskie będą zobligowane do przekazywania 1% wartości mieszkania, a dla otwartego do 5%. Aktualnie toczą się dyskusje nt. wysokości składki. Według założeń nowej wersji projektu ustawy, rzeczona składka ma spaść z proponowanych wcześniej 5% do 3% wartości wpłat nabywców na otwarte rachunki powiernicze mieszkaniowe i z 1% do 0,6% w przypadku rachunków zamkniętych. Składka będzie bezzwrotna. Zgromadzone w ten sposób środki będą wykorzystywane m.in. w sytuacji ogłoszenia przez dewelopera upadłości. Rezerwa zostanie uruchomiona także w momencie, gdy upadłość ogłosi finansujący bank.
Opinia rynku nt. proponowanych zmian
Mimo, że propozycja utworzenia nowego funduszu początkowo spotykała się z krytyką deweloperów, dziś nie pozostaje wątpliwym, że zostanie on utworzony – dywagacje trwają jedynie nad wysokością składki. Podnoszące się głosy specjalistów z branży, że jest to niepotrzebne obciążenie branży, a rynek mieszkaniowy jest stabilny i interesy klientów są już wystarczająco zabezpieczone, nie zdołały przekonać UOKiK. Domyślać się można, że dodatkowe opłaty prawdopodobnie zostaną przerzucone na nabywców i spowodują wzrost cen mieszkań. Może to z kolei ograniczyć popyt na rynku pierwotnym prowadząc do pogorszenia koniunktury na rynku. Ucierpieć mogą najbardziej małe i średnie podmioty.
Urząd broni jednak swoich propozycji. Podkreśla, że wpływy do funduszu powinny wynieść jedynie 140 mln zł rocznie. Uwzględniając natomiast skalę inwestycji mieszkaniowych w całym kraju koszt składki od jednego mieszkania wyniesie średnio nie więcej niż 2 tys. zł. To bardzo mało, a dodatkowa ochrona jest bezcenna. Założenia mówią, że zbierana kwota ma zagwarantować środki na upadek jednej dużej i dwóch małych firm deweloperskich raz na pięć lat.
Pozostaną rachunki otwarte i zamknięte
UOKiK początkowo chciał także zlikwidować otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze bez zabezpieczenia. Z analiz urzędu wynikało, że z tego najtańszego rozwiązania korzysta ok. 80 proc. deweloperów. Urząd pod presją deweloperów i wobec krytyki Resortu Inwestycji i Rozwoju, wycofał się jednak z tego pomysłu. Obecny projekt przewiduje natomiast likwidację rachunków powierniczych z gwarancją bankową oraz gwarancją ubezpieczeniową. Powodem jest to, że praktycznie nikt z nich nie korzysta. Pozostaną zatem rachunki powiernicze otwarte bez zabezpieczenia oraz zamknięte.
Dodatkowe zmiany w Ustawie Deweloperskiej
Mimo, iż główną zmianą będzie wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, projekt nowelizacji przewiduje również zmiany w innych obszarach, takich jak prowadzenie przez bank mieszkaniowego rachunku powierniczego, uprawnienia kontrolne banku, umowa deweloperska, umowa rezerwacyjna, prospekt informacyjny, procedura odbioru, prawa i obowiązki stron umowy deweloperskiej w przypadku upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz sankcji za brak środków ochrony.
Nowelizacja Ustawy Deweloperskiej a umowa rezerwacyjna
Prace nad nowelizacją Ustawy Deweloperskiej zakładają również wprowadzenie obowiązkowych elementów pisemnej umowy rezerwacyjnej. Wśród nich mają się znaleźć informacje dotyczące stron umowy, jej datę i miejsce, długość okresu rezerwacji, usytuowanie lokalu w budynku, powierzchnię rezerwowanego domu lub lokalu oraz stawkę opłaty rezerwacyjnej w stosunku do ceny nieruchomości.
Opłata rezerwacyjna do 1%
Projekt ustawy przewiduje również uregulowanie kwestii związanych z zawieraniem umów rezerwacyjnych. Nowe przepisy zakładają m.in., że wysokość opłaty rezerwacyjnej nie będzie mogła być wyższa niż 1% wartości nieruchomości. Propozycje UOKiK potwierdzają także, że wspomniana opłata ma być zaliczana na poczet ceny mieszkania. Będzie mogła zostać natomiast zwrócona w razie nieuzyskania kredytu przez rezerwującego. Klient otrzyma także zwrot tych pieniędzy jeśli deweloper dokona nieuzgodnionych zmian w prospekcie informacyjnym. Jeżeli deweloper nie wykona założeń umowy rezerwacyjnej lub nie usunie wad mieszkania, nabywcy ma przysługiwać 200% zwrot opłaty rezerwacyjnej.
Nowelizacja przepisów prowadzić będzie również do objęcia ustawą także umów dotyczących lokali użytkowych, np. garaży. Lokal użytkowy powinien jednak być zlokalizowany w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Wśród opinii pojawiających się na ten temat, wskazuje się, ze nowelizacja ustawy może wejść w życie jeszcze w tym roku, natomiast bardziej prawdopodobne jest, ze stanie się to z początkiem 2020 roku. Można spodziewać się jednak, że do tego czasu treść przepisów będzie się jeszcze zmieniać. Warto na bieżąco śledzić pojawiające się propozycje w tym zakresie.
