Zaangażowanie biegłego sądowego jest potrzebne do rzetelnego określania wartości nieruchomości np. w przypadku podziału majątku czy spadku. Jednak także w typowych transakcjach zakupu często zależy nam na ustaleniu wartości rynkowej nieruchomości. Dlatego warto przyjrzeć się podejściom przy zastosowaniu których dokonywana jest wycena nieruchomości przez rzeczoznawców majątkowych.
Co do zasady wyceny nieruchomości na potrzeby postępowania sądowego może dokonywać wyłącznie rzeczoznawca majątkowy mający stosowne uprawnienia. Jego ekspertyza musi bardzo dokładnie określać wartość nieruchomości, ponieważ z reguły na jej podstawie sąd podejmuje konkretne i wiążące decyzje. W życiu codziennym taka precyzja nie jest oczywiście konieczna. Finalna cena transakcji jest bowiem efektem porozumienia (umowy) pomiędzy kupującym i sprzedającym. Jeśli jednak kupujemy nieruchomość – niezależnie czy na własne potrzeby, pod wynajem lub do dalszej odsprzedaży – dobrze wiedzieć, czy proponowana cena zakupu, nie odbiega znacząco od rynkowej wartości nieruchomości. Taka informacja mogłaby być alarmująca dla potencjalnego nabywcy, zarówno w przypadku znaczącego zaniżenia wartości nieruchomości, jak i jej przeszacowania.
Podstawą oględziny
Podstawą do sporządzenia operatu szacunkowego przez biegłego są oględziny przedmiotowej nieruchomości. Pozwalają one na dokładne zapoznanie się z przedmiotem wyceny m.in. ocenienie stanu technicznego, standardu wykończenia, czy też lokalizacji wraz z otoczeniem, co ma istotne znaczenie dla dokonywanych później czynności, jak i doboru odpowiedniego podejścia oraz metody wyceny.
Poniżej postaramy się przedstawić podejścia, które należą do najczęściej stosowanych przez rzeczoznawców w procesie wyceny nieruchomości.
Podejście porównawcze
Podejście porównawcze należy do preferowanych sposobów określania wartości nieruchomości i jest najczęściej stosowane w praktyce. Do jego zastosowania konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, ich cech oraz warunków dokonania transakcji. Za nieruchomości podobne uznawane są nieruchomości porównywalne z przedmiotem wyceny pod względem lokalizacji, stanu prawnego, przeznaczenia oraz innych cech mających wpływ na wartość nieruchomości. W przypadku lokali mieszkalnych, czy też użytkowych dodatkową, istotną cechą mającą wpływ na ich wartość jest standard wykończenia. Z kolei w przypadku nieruchomości gruntowych niezabudowanych będą to cechy takie jak: możliwości inwestycyjne, kształt działki czy uzbrojenie. Ważnym krokiem w podejściu porównawczym jest odpowiedni dobór przez rzeczoznawcę nieruchomości do porównań. Konieczne jest wnikliwe przeanalizowanie dostępnych transakcji pod kątem ich cech oraz przyjęcie do wyceny tych, które prezentują podobne parametry do nieruchomości wycenianej.
Szukamy wspólnych cech …
Dla lepszego zobrazowania załóżmy, że przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 50 m2 znajdujący się na parterze 4-piętrowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego, wybudowanego w 2019 roku w ramach osiedla mieszkaniowego na obrzeżach miasta. W tym przypadku nieruchomości porównawcze powinny obejmować transakcje sprzedaży lokali mieszkalnych o zbliżonej powierzchni użytkowej, zlokalizowanych w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych wybudowanych na przestrzeni ostatnich kilku lat na obrzeżach miasta, o podobnym dostępie do komunikacji miejskiej oraz obiektów handlowo-usługowych. Należy również wziąć pod uwagę położenie nieruchomości na kondygnacji oraz atuty dodatkowe takie jak np. przynależny ogródek, miejsce postojowe czy nawet zagospodarowanie osiedla.
… choć zapewne będą też różnice
Pamiętaj, że nieruchomości przyjęte do wyceny nie muszą być identyczne i mogą różnić się od siebie pewnymi cechami. Warto również zaznaczyć, że do porównań należy wykorzystywać nieruchomości podobne, które były przedmiotem transakcji kupna-sprzedaży w okresie najbliższym, poprzedzającym datę wyceny i nie dłuższym niż dwa lata od daty, na którą określa się wartość nieruchomości. W podejściu porównawczym stosowane są trzy metody: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej oraz stosunkowo rzadko metoda analizy statystycznej rynku.
Podejście dochodowe
Do określenia wartości nieruchomości w podejściu dochodowym konieczna jest z kolei znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów. Badamy ile można na niej zarobić. Wartość wylicza się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości podobnych. Natomiast wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustalają eksperci na podstawie badania rynku nieruchomości.
Podejście kosztowe
Ostatnie w naszym zestawieniu podejście kosztowe stosuje się do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości. Ogólnie mówiąc biegły powinien oszacować jakie nakłady należałoby ponieść żeby odtworzyć nieruchomość w zbliżonym standardzie i wyposażeniu.
Koszty wyceny
Opłata za sporządzenie prywatnego operatu szacunkowego będzie zależna głównie od nakładu pracy jaki będzie musiał poświęcić rzeczoznawca na daną wycenę. W mało skomplikowanych sprawach może wynieść kilkaset złotych. Z reguły jest to jednak wydatek od 1500 zł do 2500 zł. Cena może jednak być zdecydowanie wyższa w przypadku nieruchomości o nietypowych cechach, skomplikowanym stanie prawnym lub wymagających dokonania dodatkowej, dogłębnej analizy. Inaczej jest w momencie, gdy wycena zlecana jest przez sąd. Wówczas zastosowanie będą miały przepisy rozporządzenia Ministra Finansów określające stawki wynagrodzenia biegłych za każdą rozpoczętą godzinę pracy. Są one zróżnicowane m.in. pod względem posiadanego przez biegłego tytułu naukowego.
