Posiadanie mieszkania na wynajem to już połowa sukcesu. Druga zleży w dużym stopniu od sprawnego procesu zarządzania nim. Aby wynajmowanie lokalu nie stało się dla Ciebie udręką, warto poznać przysługujące Ci, jako wynajmującemu, prawa i obowiązki. Zarządzanie wynajmem możesz również powierzyć specjalistom i przekazać apartament doświadczonemu operatorowi, co pozwoli zmniejszyć ryzyko niepowodzenia, a nawet być źródłem dodatkowych korzyści. Dzięki takiemu rozwiązaniu nie musisz się bowiem martwić o to, czy w mieszkaniu będą wytarte kurze i czyste ręczniki dla nowych gości. Co więcej, system ten pozwoli Ci zaoszczędzić sporo czasu, a nawet zwiększyć zyski. Jednak niezależnie od tego, czy zdecydujesz się zarządzać wynajmem osobiście czy przekazać operatorowi, powinieneś znać swoje możliwości i ograniczenia.
Obowiązki wynajmującego
Podstawowym obowiązkiem wynajmującego jest oddanie lokalu do użytkowania najemcy we wspólnie uzgodnionej formie oraz utrzymywanie go w takim stanie przez cały okres trwania umowy. Nawet jeżeli mieszkanie będzie pięknie wykończone, ale okaże się, że nie ma podłączenia do ciepłej wody albo energii elektrycznej, możesz napotkać wiele nieprzyjemności. Jako właściciel mienia jesteś zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania zarówno urządzeń będących wyposażeniem mieszkania, jak np. piekarnik, ale też instalacji związanych z budynkiem, zapewniających dostęp do wody, ciepła czy energii elektrycznej. Tym samym oznacza to, że jeżeli któryś z tych elementów przestanie spełniać swe funkcje, będziesz zmuszony do dokonania napraw.
Prawa wynajmującego mieszkanie
Kaucja
Wynajmowanie mieszkania, często obcym osobom, wiąże się z dużym ryzykiem. Poplamiona kanapa, odciski palców na ścianach czy porysowany stół, a nawet zepsute sprzęty rtv i agd to tylko niektóre z niewielu możliwych do wyrządzenia przez najemcę szkód. By uchronić się przed spustoszeniem mieszkania jako wynajmujący masz prawo zażądać od najemcy uiszczenia kaucji. Będzie ona zabezpieczeniem poniesienia kosztów od ewentualnych strat materialnych, czy z tytułu niezapłaconego czynszu lub opłat za media. Zazwyczaj przyjmuje się wartość jedno- lub dwukrotnego czynszu, jednak jej wysokość można ustalić indywidualnie. Nie może ona jednak przekroczyć wartości dwunastu czynszów za dany lokal. Jeżeli po okresie najmu i rozwiązaniu umowy, obie strony stwierdzą, że stan techniczny mieszkania nie uległ pogorszeniu, jako wynajmujący masz obowiązek zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca od opuszczenia przez niego lokalu.
Regulamin
Jako wynajmujący możesz również stworzyć regulamin dotyczący warunków korzystania z wynajmowanego lokalu i dołączyć go jako aneks do umowy. W takim regulaminie mogą się zaleźć zakazy dotyczące np. posiadania zwierząt, czy urządzania głośnych imprez, które zakłócałyby życie pozostałych mieszkańców wspólnoty. Poza tym masz również prawo do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, opisującego stan techniczny lokalu. Oprócz stanu liczników, możesz zapisać także stopień zużycia mebli, czy liczbę szklanek w kuchennej szafce. Protokół ten stanowi podstawę odliczeń od kaucji na pokrycie ewentualnych szkód. Pamiętaj, ze protokół musi zostać podpisany przez obie strony.
Odszkodowanie
Co ważne, w sytuacji, gdy najemca używa lokal w sposób niewłaściwy, sprzeczny z umową lub przeznaczeniem, masz prawo żądać odszkodowania za wyrządzone szkody lub wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia. Ponadto masz prawo do własnej interpretacji zniszczeń i oceny czy porysowane panele podłogowe wymagają naprawy czy całkowitej wymiany. Jeżeli najemca będzie miał odmienne zdanie na temat stopnia uszkodzeń i będzie żądał całkowitego zwrotu kaucji, taki spór powinien zostać rozstrzygnięty w sądzie.
Jeżeli zaś najemca dokonał zmian w wystroju lokalu na własną rękę i bez Twojej zgody, możesz zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, a nie zakupu albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.
Czynsz w górę
Nie ma co się czarować, głównym celem wynajmu mieszkania są względy finansowe, chęć zarobku i pomnażania swoich oszczędności. Dlatego też warto pamiętać, że jako wynajmujący masz również prawo do podwyższenia wysokości czynszu. Oczywiście wcześniej musisz wypowiedzieć na piśmie dotychczasową wysokość kwoty przy jednoczesnym zachowaniu okresu wypowiedzenia. Co prawda, nie jest to praktyka dobrze odbierana przez najemców, ale warto wiedzieć, że w razie potrzeby masz prawo do takiego ruchu.
Jak pozbyć się niechcianego lokatora?
Potłuczone naczynia czy brudne ściany mogą być jednak pestką w porównaniu z problemem niechcianego lokatora. Niestety może się zdarzyć sytuacja, w której najemca nie będzie chciał opuścić lokalu. Pozbycie się uciążliwego najemcy z wynajmowanego mieszkania bywa bardzo trudne. Co zrobić, by do tego nie dopuścić? Na początku warto przeprowadzić z kandydatem dokładny wywiad. Nie bój się osobistych pytań – to nie rozmowa o pracę, gdzie takie pytania są nie na miejscu. Możesz zapytać się np. o wiek, zawód, stan cywilny czy chęci posiadania dzieci. Wielu wynajmujących nie chce wynajmować mieszkania studentom z obawy o liczne imprezy i możliwe do wyrządzenia w trakcie nich szkody. Wynajmowanie lokalu rodzinie z dziećmi również może nieść za sobą wiele problemów. Istnieją bowiem bardzo restrykcyjne przepisy, które utrudniają pozbycie się lokatorów, którzy posiadają potomstwo, a od wielu miesięcy nie płacą czynszu. Wtedy oprócz zszarganych nerwów możemy ponieść także znaczne straty finansowe.
Dobra umowa to podstawa
W celu zabezpieczenia swoich interesów bardzo ważne jest zawarcie właściwej umowy najmu. Odpowiednio przygotowana pozwala uniknąć problemów obu stronom. Wraz z protokołem odbioru lokalu będzie podstawową dokumentacją służącą do rozwiązywania ewentualnych konfliktów. Dlatego warto pamiętać o obowiązkach stron i – w razie potrzeby – skorzystać z rady prawników specjalizujących się w tematyce najmu.
