Polacy cały czas chcą kupować nowe mieszkania. Uderzenie koronawirusa w marcu br. wprawdzie spowolniło aktywność w tym zakresie, ale popyt szybko się odbudowuje. Jak w tej sytuacji zachowują się instytucje finansowe i czy akcja kredytowa podąża za popytem? O tym w poniższym wpisie.
W naszym kraju cały czas występuje olbrzymi deficyt mieszkań szacowany nawet na około 2 mln lokali. Dlatego po lockdownie, z jakim mieliśmy do czynienia wiosną tego roku, chętnych do zakupu nowych lokali szybko przybywa. Potwierdzają to dane Biura Informacji Kredytowej. Według wyliczeń instytucji we wrześniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało łącznie o 15,4% więcej klientów niż w sierpniu, zaś w stosunku do minimum z kwietnia wzrost wyniósł aż o 35,5%. Wrześniowy odczyt był również o 5,3% wyższy w ujęciu rok do roku.
Sytuacja rozwartych nożyc
Pozytywne wrześniowe odczyty poziomu popytu na kredyty mieszkaniowe niestety nie pokrywają się z podażą. W związku z pandemią koronawirusa banki mocno ograniczyły akcję kredytową. Mamy zatem do czynienia z sytuacją „rozwartych nożyc”, gdzie popyt rozjeżdża się z podażą. Według raportu AMRON-SARFiN analizującego sytuację na rynku kredytów hipotecznych, w drugim kwartale br. zaobserwowano 20% spadki w obszarze finansowania zakupów kredytem mieszkaniowym. Wstępne wyniki z lipca potwierdzają wprawdzie rosnący trend akcji kredytowej, to jednak spadek wartości w skali całego roku wynieść ostatecznie od 12% do 15% w porównaniu do minionego roku.
Marże kredytów w górę
Zaciąganiu kredytów sprzyja wprawdzie niskie oprocentowanie. W tym roku Rada Polityki Pieniężnej (RPP) obniżyła stopy procentowe trzykrotnie, w przypadku głównej stopy referencyjnej łącznie o 1,4 p.p. W ramach ostatniej weryfikacji utrzymała stopy procentowe bez zmian, a główna stopa referencyjna pozostała na poziomie 0,1%. Poziom stopy referencyjnej przekłada się na stawkę WIBOR, która jest elementem składowym zmiennej stopy oprocentowania kredytów hipotecznych. Niestety w takiej sytuacji banki chcąc zrekompensować sobie straty spowodowane obniżającym się WIBOR-em podwyższyły swoją marżę kredytową. Wzrost marż kredytowych w bankach jest również wynikiem wzrostu ryzyka kredytowego ponoszonego przez instytucje bankowe. Efekt? Możliwe do osiągnięcia korzyści wynikające z niskich stóp procentowych są niwelowane przez podwyższenie innych opłat bankowych.
Wyższy wkład własny
Pandemia koronawirusa zmusiła też banki do nowego spojrzenia na potencjalnych kredytobiorców pod kątem ich wypłacalności. Większość instytucji podchodzi do przyznawania kredytów bardziej zachowawczo w obawie przed pogorszeniem się sytuacji finansowej klientów. Jednym z podstawowych zabezpieczeń jest wysokość wkładu własnego. Czasy, kiedy można było zaciągnąć wierzytelność na 110% wartości mieszkania (celem posiadania środków także na jego wykończenie) na razie są dość odległe. W pierwszej fali uderzenia koronawirusa banki podniosły wysokość wymaganego wkładu własnego nawet do 30%, co oznaczało, że klient mógł uzyskać zewnętrzne finansowanie jedynie na 70% wartości lokalu. To dla wielu klientów oznaczało konieczność wstrzymania się z planami zakupu. Przy lokalu za około 500 tys. zł (co np. w Warszawie czy Gdańsku starcza jedynie na mieszkanie około 50 metrowe) musieli mieć odłożone wcześniej nawet 150 tys. zł. Dla wielu młodych osób to próg nie do przejścia. Na szczęście banki stopniowo luzują obostrzenia w tym zakresie i obecnie wymagają wkładu własnego na poziomie 10% lub 20% ceny mieszkania.
Banki bardziej ostrożne
Dodatkowym zabezpieczeniem banków jest weryfikacja potencjalnych klientów pod kątem formy wykonywanej pracy oraz branży w jakiej są zatrudnieni. Największe szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego mają osoby posiadające umowę o pracę na czas nieokreślony. Gorzej jest w przypadku umów na czas określony. Największy problem w uzyskaniu finansowania mają natomiast osoby pracujące na tzw. śmieciówkach, czyli umowach zleceniach i umowach o dzieło. Jednocześnie pandemia koronawirusa z niektórymi sektorami gospodarki obeszła się bardziej brutalnie niż z innymi. W efekcie wzrost niepewności utraty pracy lub przerwy wykonywania pracy (postojowe), a tym samym odcięcia od stałego wynagrodzenia pozwalającego na bieżąco regulować zobowiązania kredytowe, bardziej dotknęło osoby prowadzące działalność w branży turystycznej, handlowej, gastronomicznej czy rozrywkowej. Z pewnością w przypadku takich potencjalnych kredytobiorców banki są bardziej ostrożne.
Dłuższa weryfikacja
Zgodnie z zapisami ustawy o kredycie hipotecznym, banki zobowiązane są do wydania decyzji kredytowej nie później niż 21 dnia od momentu złożenia wniosku kredytowego. Często ten termin zostaje jednak wydłużony, jeśli wniosek nie jest kompletny lub konkretny przypadek kredytobiorcy jest skomplikowany. Obecnie analiza może zostać wydłużona nawet do 2–3 miesięcy, podczas gdy normą przed pandemią było 3–6 tygodni. Planując zakup mieszkania warto mieć to na uwadze.
