Aktualizacja!
Chcąc legalnie wynajmować mieszkanie musisz wnosić do fiskusa opłaty za osiągane przychody lub dochody według wybranej formy opodatkowania. Zdecydowana większość wynajmujących rejestruje prowadzoną działalność w urzędzie skarbowym. Najemca nie bardzo ma możliwość samemu to zweryfikować. Z jego punktu widzenia jest jednak obojętne, czy wynajmujący opodatkowuje przychody, czy też nie.
Wynajem mieszkania jest coraz chętniej wybieraną formą uzyskiwania pasywnych przychodów. Liczba osób prowadzących działalność w tym zakresie dynamicznie zwiększa się z każdym rokiem. Według danych ministerstwa finansów przychody z wynajmu w 2017 r. zadeklarowało ponad 700 tys. podatników. Było ich jednocześnie dwukrotnie więcej niż zaledwie sześć lat wcześniej. Oczywiście pozostaje też grono osób wynajmujących lokale w tzw. szarej strefie. Jak duże? Trudno jednoznacznie to określić. Stowarzyszenie Mieszkanicznik szacuje, że szara strefa może stanowić niespełna 10% ogółu podatników.
Fiskus zasłoni się tajemnicą
Czy zatem sam najemca ma możliwość sprawdzić, czy właściciel mieszkania zgłosił zawartą umowę fiskusowi? Niestety nie do końca. Problem w tym, że urząd skarbowy nie udziela takich informacji ze względu na ochronę danych osobowych. Pytanie potraktuje raczej jako donos. Z punktu widzenia najemcy jest jednak obojętne, czy wynajmujący opodatkowuje przychody, czy też nie. To samemu właścicielowi powinno zależeć na legalnym prowadzeniu działalności, żeby nie narazić się na potencjalne sankcje.
Informacje dla urzędu skarbowego
Wynajmujący nie ma obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego zawarcia umowy. Wyjątkiem jest umowa najmu okazjonalnego, o podpisaniu której powinien poinformować organ podatkowy. Zgodnie z przepisami prawa właściciel powinien to zrobić w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.
W pozostałych przypadkach do fiskusa trzeba zgłosić tylko osiągane przychody. Jeśli robimy to po raz pierwszy mamy na to czas do 20 dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym osiągnęliśmy z tego tytułu pierwszy przychód. Zależy zatem jak strony dogadały się w zakresie płatności za najem. Jeśli pierwsza płatność został wydłużona w czasie, opóźnieniu ulega także zgłoszenie do urzędu skarbowego. Od początku 2019 roku nie musisz już składać oświadczenia o wyborze formy, a jedynie prawidłowo odprowadzać zaliczki na podatek. Do wyboru masz możliwość rozliczania się ryczałtowo lub na zasadach ogólnych.
Rozliczenie ryczałtowe najbardziej popularne
Podatnicy najczęściej decydują się na rozliczanie z fiskusem według najprostszych ryczałtowych zasad. Według danych Stowarzyszenia Mieszkanicznik stosuje je około 80% podatników. Przy zastosowaniu tej formy rozliczenia obowiązuje stawka ryczałtowa w wysokości 8,5% w sytuacji gdy nasze roczne przychody z najmu są niższe niż 100 tys. zł. Od nadwyżki od tej kwoty stawka ryczałtowa wzrośnie do 12,5%.
Zastosowanie zasad ogólnych
Pozostałych około 20% podatników wybiera opodatkowanie przychodów z najmu na zasadach ogólnych. Stawki w tej formie są wyższe niż przy ryczałcie i wynoszą 17%* podatku (w poprzednich latach było 18%) przy dochodzie do 85 528 zł. Powyżej tej kwoty obowiązuje stawka 32%. Wysokość podatku jest liczona jednak od dochodu, który wylicza się odejmując od przychodu koszty jego uzyskania.
Fiskus weryfikuje i sprawdza
Płacenie podatków jest ważne nie tylko ze względu na konieczność respektowania prawa. Pozwala jednocześnie skutecznie egzekwować przepisy umowy. Może to okazać się bardzo pomocne np. w sytuacji gdy lokator nie chce opuścić mieszkania mimo upłynięcia stosownego terminu.
Ukrywanie wynajmu nieruchomości w szarej strefie traktowane jest jako wykroczenie a w niektórych przypadkach nawet jako przestępstwo. Urzędy skarbowe walczą z tym procederem, a na nieuczciwych przedsiębiorców nakładają kary pieniężne. Dodatkowo właściciel musi opłacić wstecznie należne podatki.
*- https://direct.money.pl/artykuly/porady/jak-rozliczyc-prywatny-najem-mieszkania,75,0,1560651.html
—
Planujesz rozpoczęcie wynajmu mieszkania, ale nie jesteś pewny jakich należy dopełnić formalności? Wraz z początkiem 2019 roku zaczęły obowiązywać nowe przepisy wprowadzające zmiany m.in. w zakresie zgłoszenia najmu prywatnego do Urzędu Skarbowego. Masz wątpliwości co należy zrobić? Koniecznie przeczytaj dzisiejszy wpis i nie daj się zaskoczyć.
Zgłoszenie najmu do Urzędu Skarbowego – dla kogo?
W świetle obowiązującego obecnie prawa obowiązek zgłoszenia najmu do Urzędu Skarbowego dotyczy jedynie właścicieli, którzy wybrali formę najmu okazjonalnego. Jeśli należysz do tego grona, musisz się zarejestrować w ciągu 14 dni od momentu wynajęcia mieszkania. Jeżeli nie spełnisz tego warunku automatycznie wejdziesz w tryb najmu na „zwykłych” zasadach. Nie będziesz mógł wówczas czerpać korzyści płynących z najmu okazjonalnego (o których szerzej pisaliśmy TUTAJ). Co z pozostałymi rentierami? Okazuje się, że nie dotyczy ich obowiązek zgłaszania najmu do Urzędu. Mniej papierkowej roboty, uff!
Zgłoszenie najmu – przykładowy formularz
Jeżeli decydujemy się na formę najmu okazjonalnego, powinniśmy do Urzędu dostarczyć formularz informujący o tym fakcie. Co ważne, nie mamy obowiązku okazania umowy najmu, wystarczy nasze oświadczenia np. w takiej formie:
ZAWIADOMIENIE
Data……..
Na podstawie art. 19b ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego informuję, iż od dnia ………………….. roku nieruchomość zlokalizowana pod adresem:
ul. …………………………………………………………………………. kod …… miasto ……….
woj. ……………………………………….., gmina ………………….
została wynajęta przy wykorzystaniu instytucji najmu okazjonalnego na okres do …………………………… roku z możliwością przedłużenia. Wszelkie przesłanki prawne konieczne do zaistnienia najmu okazjonalnego zostały spełnione.
Decyzja o formie opodatkowania
Każdy wynajmujący powinien zadecydować, w jaki sposób będzie rozliczał się z fiskusem. Najem możesz rozliczać poprzez działalność gospodarczą, którą oczywiście trzeba zarejestrować. W przypadku najmu prywatnego masz do wyboru rozliczenie w formie ryczałtowej lub na zasadach ogólnych. W jednym z naszych dotychczasowych wpisów porównaliśmy te dwa rodzaje rozliczenia. Przed 2019 rokiem, jeśli Twój wybór padł na ryczałt, musiałeś pisemnie poinformować o swojej decyzji Urząd Skarbowy. Dlaczego? Jeśli tego nie zrobiłeś, instytucja decydowała za Ciebie i przydzielała odgórnie formę rozliczenia na zasadach ogólnych. Jeśli po raz pierwszy wynajmowałeś nieruchomość, to swoją deklarację musiałeś złożyć do Urzędu Skarbowego maksymalnie do 20 dnia kolejnego miesiąca po uzyskaniu pierwszego przychodu z najmu. Jeśli byłeś natomiast „starym wyjadaczem”, a Twoja umowa była kontynuowana, musiałeś poczekać do 20 stycznia i wtedy złożyć odpowiednie oświadczenie. Te zasady uległy zmianom. Teraz nie musisz już dostarczać Urzędowi Skarbowemu podobnych dokumentów. To Twoja pierwsza wpłata na ryczałt w danym roku będzie pełnić rolę deklaracji w kwestii formy opodatkowania najmu prywatnego.
Dodatkowe zmiany wprowadzone w 2019 roku
A na koniec mały bonus. Czy wiesz jakie jeszcze zmiany weszły w życie w tym roku? Od stycznia m.in. całkowicie zniesiona została konieczność prowadzenia ewidencji przychodów. Jeszcze w zeszłym roku obowiązek prowadzenia ewidencji mieli właściciele, którzy umowę najmu zawarli ustnie. Dziś już nikt nie musi tego robić. Ponadto, nowe zmiany dały właścicielom możliwość kwartalnego opłacania ryczałtu. Podatnicy mają prawo do skorzystania z tego prawa jeżeli ich przychody z najmu prywatnego w ubiegłym roku nie przekroczyły 25 000 euro, czyli nieco ponad 100 tysięcy złotych.
Mamy nadzieję, że powyższy wpis wyposażył Was w cenną wiedzę –jesteście o kolejny krok bliżej do w pełni świadomego wynajmowania nieruchomości!
