Flipping to hasło, które w ostatnich czasach zyskało dużą popularność na naszym rynku nieruchomości. W dzisiejszym wpisie wyjaśnimy to pojęcie, podpowiemy jak przygotować się do pierwszej transakcji, a także sprawdzimy ile można zarobić na udanym flipie.
Czym jest flipping nieruchomości?
To sformułowanie narodziło się na amerykańskim rynku i oznacza zakup nieruchomości po okazyjnej cenie oraz jej późniejszą sprzedaż za wyższą kwotę.
Po zakupie nieruchomości nowy właściciel przeprowadza w niej remont, aby podnieść wartość zakupionego lokalu. Niejednokrotnie gruntownie odmienia wygląd domu czy mieszkania, przez co podnosi jego atrakcyjność w oczach potencjalnych klientów.Ważne jest, aby podczas prac remontowych trzymać rękę na pulsie i kontrolować koszty zakupionych materiałów, sprzętów czy robocizny. Poniesione nakłady nie mogą przewyższyć marży, którą fliper otrzyma w wyniku transakcji odsprzedaży. Nie jest to zadanie zawsze łatwe, często umiejętność dokładnego oszacowania wydatków przychodzi z czasem, ale każda kolejna inwestycja przybliża do osiągania coraz wyższego poziomu wyczucia w tym zakresie.
Kto może być flipperem?
Fliperem może być zarówno osoba z dużym doświadczeniem na rynku nieruchomości, jak i niezwiązany bezpośrednio z branżą inwestor, który flipowaniem zajmuje się „po godzinach”.
W przypadku tego rodzaju przedsięwzięcia czas jest na wagę złota. Skuteczny flip musi być przeprowadzony w możliwie krótkim czasie. Każdy kolejny tydzień, w którym nieruchomość pozostaje w rękach inwestora to dodatkowe koszty związane z zamrożeniem kapitału. Dlatego tak ważne jest oszacowanie nie tylko kosztów remontu, ale też czasu – czyli jak długo będzie on trwał.
Inna strategia flippingu polega na zbyciu okazji inwestycyjnej bez prac remontowych – chodzi o wynegocjowanie odpowiednio atrakcyjnych warunków zakupu lokalu, a następnie szybkie odsprzedanie go z zyskiem innym inwestorom.Należy także pamiętać, że są osoby, którym zależy na szybkim spieniężeniu nieruchomości, np. ze względu na wysokie zadłużenie czy nagłe zapotrzebowane na gotówkę – tacy właściciele często są skłonni na znaczne obniżenie wyjściowej ceny.
Jak szukać okazyjnych ofert?
Celem każdego flipera jest uzyskanie jak największego zysku ze sprzedawanego lokalu. Aby tego dokonać, najlepiej jest zakupić nieruchomość po okazyjnej cenie. O sposobach na poszukiwanie atrakcyjnych ofert sprzedaży pisaliśmy już TUTAJ. Warto zacząć od oszacowania średniej ceny rynkowej nieruchomości podobnych do tej, której zakupem jesteśmy zainteresowani. Przyjmuje się, że aby uznać ofertę za okazyjną, różnica ta powinna wynieść co najmniej 20%.
Jak mieliście okazję przeczytać w naszym wpisie, istnieje kilka metod na szukanie takich ofert: korzystanie z pomocy pośredników, którzy najczęściej pierwsi dowiadują się o pojawieniu atrakcyjnych ofert na rynku, uruchomienie sieci kontaktów i skierowanie zapytania o ciekawe nieruchomości w okolicy znajomych, rodziny, a nawet osób mieszkających w miejscu, w którym chcielibyśmy nabyć nieruchomość. Warto przyjrzeć się bliżej aukcjom komorniczym czy przetargom w spółdzielniach.
Narzędzia flipera
Podstawowym narzędziem każdego flipera są portale z ofertami nieruchomości, gdzie nierzadko trafiają się anonse opatrzone kiepskiej jakości zdjęciami lub nawet ich pozbawione – takie oferty, często pomijane są przez typowego poszukiwacza domu czy mieszkania na sprzedaż, jesteśmy w końcu wzrokowcami. Jednocześnie mogą się okazać strzałem w dziesiątkę dla osoby, która w danej nieruchomości dostrzeże potencjał, będzie chciała w nią zainwestować i poprzez podniesienie jej standardu oraz zastosowanie technik tzw. „home stagingu” (więcej o technice już wkrótce na naszym blogu) sprawi, że wzrośnie jej atrakcyjność w oczach kupców.
Ile można zarobić na flipie?
Oczywiście nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie, bowiem każda transakcja może opiewać na inną kwotę, ale szacuje się, że na flipie zarabia się od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych. Wysokość kwoty, jaką uzyskamy jest zależna od kilku czynników, m.in. od wyjściowej ceny nieruchomości. Oczywiście na rynku zdarzają się spektakularne transakcje, które fliperom pozwalają uzyskać marżę przekraczającą nawet 100%. Jednak bezpieczniej jest przyjąć, że nasz zysk osiągnie niższe, chociaż nadal zadowalające wartości, które mogą wynieść średnio 10-30 tysięcy złotych.
Pod uwagę warto wziąć czas realizacji transakcji – czym innym jest bowiem 20 tys. złotych zarobionych na flipie, który wymagał od nas zaangażowania (np. w prace remontowe) przez 6 miesięcy (zysk w wysokości około 3,3 tys. zł/mies.), a czym innym taki, w który byliśmy zaangażowani przez 2 miesiące (10 tys. zł/mies.).
Doświadczenie na wagę złota
Bardzo ważnym czynnikiem decydującym o wysokości zysku jest także doświadczenie. Ci, którzy mają za sobą wiele zrealizowanych transakcji nabywają wyczucia w kwestii planowania czasu trwania oraz kosztów prac remontowych. Wiedzą także w jaki sposób negocjować zadowalające warunki umowy – zarówno kupna, jak i sprzedaży oraz jak skutecznie trafić do pożądanego klienta i przekonać go do nabycia nieruchomości. Kluczową sprawą jest budowanie siatki kontaktów dzięki którym możemy tanio kupić i wyremontować mieszkanie, a później jak najdrożej je sprzedać.
Czy to nadal opłacalny biznes?
Warto również wspomnieć, że według ekspertów flipowanie w Polsce ma już za sobą najlepsze lata. Coraz trudniej znaleźć na rynku okazyjne nieruchomości, a liczba osób, które się tym zajmują lawinowo rośnie. Doskonałym przykładem jest duża frekwencja na różnego typu konferencjach poświęconych temu zagadnieniu.
A co Wy sądzicie o takiej formie pomnażania kapitału? Zdecydowalibyście się na flipa?
