Polski rynek nieruchomości wakacyjnych oferuje dziś potencjalnym nabywcom cały szereg możliwości. Nowe obiekty powstają od Tatr aż po Bałtyk, zahaczając o inne ważne punkty na turystycznej mapie kraju, od niedawna – także duże miasta. Przybierają różne formy – znamy je pod nazwą condohotel i aparthotel, ale funkcjonują także jako niepodlegające pod struktury hotelowe samodzielne apartamentowce i inne obiekty mieszkalne.W dzisiejszym wpisie przybliżymy charakterystykę najważniejszych rodzajów inwestycji, jakie spotkać można na rodzimym rynku nieruchomości wakacyjnych.
Jeśli chcesz poznać różnicę pomiędzy condohotelem, a aparthotelem i dowiedzieć się jak zarabiać na wynajmowanym mieszkaniu na odległość, zachęcamy do lektury.
Condohotel a aparthotel
Condohotel, aparthotel… te enigmatyczne nazwy już na stałe zadomowiły się w dyskursie rynku nieruchomości, a z roku na rok coraz śmielej przenikają do polskiej prasy i Internetu. Czym są i jak je odróżnić?
Z perspektywy klienta, gościa hotelowego, różnice pomiędzy hotelem tradycyjnym, a condo-, czy aparthotelem są nieodczuwalne. Przejawiają się one natomiast w kwestiach własnościowych – w przeciwieństwie do tradycyjnego hotelu, współwłaścicielami w condo- i aparthotelach są indywidualni inwestorzy, którzy nabywają pokój lub apartament w obiekcie. Te dwa pojęcia, często ze sobą mylone, na skutek braku ram prawnych oficjalnie je różnicujących, bywają obecnie używane zamiennie. Nie należy jednak ignorować ich pierwotnych znaczeń – są one często nadal cenną wskazówką, która pomoże zidentyfikować model biznesowy, jakim kieruje się dany obiekt.
I tak, z założenia condohotel to obiekt, w którym powierza się poszczególnym inwestorom na mocy księgi wieczystej prawo własności do tradycyjnych pokoi hotelowych, zazwyczaj w standardzie cztero- lub pięciogwiazdkowym . W aparthotelu natomiast, zakupić można apartament wyposażony w kuchnię lub aneks kuchenny. Co implikują te różnice? W przypadku zakupu lokalu w condohotelu nie musimy martwić się o jego wykończenie – to obowiązek dewelopera, który dba o jednakowość oferowanych w obiekcie pokoi. Nabywcy lokali w aparthotelach dokonują zazwyczaj wyboru pomiędzy samodzielnym wyposażeniem wnętrz, a powierzeniem tej usługi profesjonalnemu zespołowi w ramach opcji „wykończeń pod klucz”, która najczęściej oferowana jest inwestorom. Analogicznie, w przypadku condohotelu koszty związane z remontem i eksploatacją budynku ponoszone są przez firmę zarządzającą, w przypadku aparthotelu musimy liczyć się z koniecznością pokrycia kosztów ewentualnych remontów swojego lokalu. Kolejna różnica wiąże się ze sposobem zarządzania nieruchomością – condohotele zarządzane są przez dewelopera, który je wybudował, aparthotele natomiast – najczęściej przez zewnętrzną, wyspecjalizowaną firmę.
Teoria nie zawsze jednak idzie w parze z praktyką, przez co na rynku napotkamy na obiekty które wpisują się w powyższą definicję condohotelu, a reklamowane są jako aparthotel i odwrotnie.
Inwestycje w condo- i aparthotele – czy warto?
Opracowanie konkretnego modelu biznesowego danego obiekt pozostaje w gestii dewelopera, ale najczęściej możemy wyróżnić pewne podobieństwa łączące modele różnych inwestycji. W przypadku condo- i aparthoteli umowa dzierżawy jest zazwyczaj długoterminowa i obejmuje 10 lub 15 lat. W tym czasie nabywca lokalu czerpie zyski z wynajmu zakupionej własności, które wypłacane są systematycznie w określonych w umowie odstępach czasowych. Jak wyliczane są zyski? Stanowią one część przychodów hotelu pochodzących z usług noclegowych. Najczęściej spotykany model podziału przychodów to 50/50. Często można się również spotkać z gwarancją minimalnego zwrotu z inwestycji, która stanowić ma dodatkowe zabezpieczenie dla nabywców.
Niewątpliwe atuty związane z tym typem inwestycji to brak bieżącego zaangażowania inwestora w działalność obiektu. W efekcie, swój lokal w malowniczym, nadmorskim kurorcie może bez przeszkód zakupić mieszkaniec Warszawy, czy Katowic i cieszyć się stałym zyskiem bez konieczności nadzorowania nieruchomości. To firma zarządzająca zajmie się wynajem lokalu, reklamą obiektu i konserwacją budynku.
Dodatkowo, nabywcy mogą korzystać w swoich pokojach lub apartamentach z tzw. „pobytów właścicielskich”, które trwają zazwyczaj około 14 dni w roku. W tym czasie inwestor może cieszyć się nabytym lokalem i spędzić w nim urlop lub wykorzystać go w podróży służbowej.
Na jakie zyski mogą liczyć inwestorzy w condo- i aparthotelach? Oczywiście, odpowiedzi może być tyle, ile na rynku funkcjonuje podobnych obiektów, ale przyjmuje się, że średnia stopa zwrotu obowiązująca na rynku to obecnie około 7% w skali roku. W czasach, gdy zysk z lokat bankowych wynosi aż pięciokrotnie razy mniej, inwestycje w nieruchomości wakacyjne jawią się jako atrakcyjna i rentowna forma lokowania kapitału, która jednocześnie wymaga minimalnego zaangażowania ze strony inwestora.
Apartamenty i mieszkania pod wynajem
Dziś rynek nieruchomości wychodzi naprzeciw oczekiwaniom inwestorów i podobny, egzekwujący minimalny trud od inwestora model biznesowy przejmują także apartamentowce i inne obiekty mieszkalne, szczególnie te zlokalizowane w popularnych wśród turystów miejscach, a co za tym idzie – przeznaczone pod wynajem krótkotrwały. Co wiąże się z takim typem inwestycji? Kupując apartament lub mieszkanie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem lokalu, ale wszelkie żmudne czynności związane z bieżąca działalnością obiektu oddaje w ręce firmy zarządzającej. Na przykładzie powstającej na Wyspie Spichrzów w Gdańsku inwestycji Grano do obowiązków takiej firmy należy m.in.: reklama lokali i obiektu, zarządzanie wynajmem i kontakt z wynajmującymi. Dodatkowo inwestorzy mogą liczyć na audyt pod kątem wyposażenia i przygotowania nieruchomości, usługi konserwatorskie oraz czytelny system raportów rozliczeniowych. Poza tym, dla wygody właścicieli oferowana jest opcja „wykończeń pod klucz”. Zyski z wynajmu rozdzielane są w proporcji 70/30 na korzyść nabywcy, a on sam może cieszyć się zaoszczędzonym czasem i stałym zwrotem z inwestycji, także na odległość. Dodatkowo, inwestor może korzystać z pobytów właścicielskich – w przypadku wspomnianego wyżej apartamentowca Grano, nieograniczonych.
Od kurortów do dużych miast
Podobnie jak w przypadku condo- i aparthoteli, decydującym o powodzeniu inwestycji czynnikiem jest jej lokalizacja. Dziś obserwujemy na rynku nieruchomości wakacyjnych trend budowania nowych obiektów w dużych miastach – Warszawie, czy Trójmieście. Okazuje się, że miejsca te nadal przepełnione są we wskazanym segmencie rynku niewykorzystanym potencjałem. Deweloperzy coraz częściej decydują się na otwarcie nowego obiektu w centrum miasta, gdzie ceny noclegów są równie wysokie, co w najpopularniejszych kurortach. Poza tym, sezon turystyczny trwa w dużych miastach niemalże bez przerwy, a twórcy obiektów mogą także liczyć na bogatą frekwencję ze strony sektora biznesowego.
