Lokal użytkowy może stanowić powierzchnia przeznaczona na sklep lub zakład usługowy. Taką nieruchomością może być również pokój czy apartament w condo czy aparthotelu. Jak zatem powinna wyglądać umowa najmu takiego lokalu i jakie są różnice względem umowy najmu mieszkania? O tym w poniższym wpisie.
Na początku powiedzmy o różnicach. Kupując nową nieruchomość na rynku pierwotnym zapewne od razu zauważyłeś, że zakup lokalu użytkowego jest obciążony podatkiem VAT w wysokości 23%. W przypadku kupna mieszkania jest to 8%. Odmienne jest oczywiście przeznaczenie nieruchomości, które w pierwszym przypadku ma charakter inwestycyjny. Mieszkanie jest natomiast z reguły kupowane na własne potrzeby. Ale przecież nie o tym jest dzisiejszy wpis. Kolejną różnicą są przepisy prawne regulujące warunki wynajmu. Otóż przy najmie lokalu użytkowego nie mają zastosowania przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, jak w przypadku wynajmu mieszkania. Wykorzystywane są natomiast wyłącznie paragrafy kodeksu cywilnego.
Dowolna forma umowy
Zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego daje dużo swobody w określeniu wzajemnych praw i obowiązków. Można wprowadzić indywidualne zapisy adekwatne do sytuacji i warunków wykorzystywania lokalu. Co do zasady również forma zawarcia umowy jest dowolna, ale zwyczajowo jest to forma pisemna. Pozwala to znacznie łatwiej dochodzić w przyszłości własnych praw jeśli zajdzie taka potrzeba. Istnieją jednak pewne wyjątki. Formę pisemną należy zachować przy umowach zawieranych na okres dłuższy niż jeden rok. Jeśli informacja o zawartej umowie miałaby się znaleźć w księdze wieczystej to dodatkowo potrzebne jest zaangażowanie notariusza.
Podstawowe informacje
Umowa powinna oczywiście precyzować strony porozumienia, przedmiot transakcji oraz określać zakres wzajemnych praw i obowiązków. W przypadku lokali użytkowych często najemcą jest osoba prawna. Wówczas konieczne jest podanie danych identyfikujących takich jak: nazwa i adres firmy oraz danych rejestrowych, jak: NIP, REGON, KRS. Podobnie jak w przypadku najmu mieszkania należy dokładnie opisać nieruchomość. Warto uwzględnić wielkość powierzchni, liczbę pomieszczeń, wyposażenie, stan techniczny lokalu. Oczywiście dobrą praktyką jest przygotowanie dokumentacji zdjęciowej. Poza tym należy doprecyzować wysokość czynszu i opisać co wchodzi w jego skład. Do tego także konieczne jest podanie terminu i formy płatności (gotówką czy przelewem). Do kompletu istotna będzie informacja mówiąca jak rozliczane będą koszty zmienne z tytułu wykorzystania mediów: wody, gazu, energii, wywozu śmieci itp. W umowie warto też określić kto będzie ponosił koszty bieżących napraw oraz remontu lokalu użytkowego po zakończeniu okresu najmu.
Okres umowy i rodzaj działalności
Oczywiście niezbędne jest również podanie czasu przez jaki nieruchomość będzie wykorzystywana przez najemcę. Termin może być określony lub nieokreślony. Uzupełnieniem będzie z kolei informacja o długości okresu wypowiedzenia i warunkach jakie powinny zostać w tym zakresie spełnione. Kluczowe jest również określenie w jaki sposób lokal będzie wykorzystywany i jaki rodzaj działalności będzie w nim prowadzony. Jeśli najemca nie będzie tego respektował będziesz mógł rozwiązać umowę.
Przygotowanie własnego dokumentu umowy od początku do końca może dla początkującej osoby być dość skomplikowane. Oczywiście można skorzystać z gotowych wzorców, które bez problemu znajdziesz w Internecie. Taki ściągnięty wzorzec może być jedynie podstawą do stworzenia własnego dokumentu dopasowanego do indywidualnych warunków umowy. Zawsze możesz też skorzystać ze wsparcia specjalistów. Jeśli jesteś z kolei właścicielem pokoju czy apartamentu w condo czy aparthotelu zapewne będziesz podpisywał umowę z operatorem hotelowym, który przedstawi gotową propozycję umowy. Warto oczywiście jej treść skonsultować z niezależnym prawnikiem.
Źródła:
https://www.pep.pl/porady/co-powinna-zawierac-umowa-najmu-lokalu-uzytkowego-84.html
https://umowanajmu.info/umowa-najmu-lokalu-uzytkowego/
